怎么鉴定什么是豪宅？-随便找财经网

如果按楼书所写的，中国任何一个有楼书的楼盘，都是豪宅。那么多楼盘都号称是豪宅，我们怎么才能快速甄别？

判断一个楼盘的档次，有一个初级的肉眼标准，看里面种的树，是截头的，还是全冠的。如果是截头的，肯定不是上档次的楼盘。当然，不能只看美轮美奂的样板区，要看楼盘交付之后的状态。

这是很初级的一个判断标准。再来一个稍微高级一点的肉眼标准，看这个楼盘里有没有风雨连廊。这个在售楼部的沙盘上就可以看出来，或者直接问销售员。

在当前中国的房产品进化阶段，只肯种截头的树，一定不能算是豪宅；有风雨连廊，基本上都可以算豪宅。

那么，怎么用肉眼更系统地来鉴定豪宅的成色？

再列六个鉴定高层豪宅成色的肉眼标准——

1.必须精装修交付

做豪宅，如果还毛坯交付，那是耍流氓。这一点，有豪宅居住经验的人都懂。

2.不做「高低配」

所谓「高低配」，亦称「拉高排低」，就是在一个楼盘里同时做了排屋别墅和高层住宅。这种「高低配」楼盘，可能也不差，但里面的高层住宅受到了「空间挤压」，因为那些本可以用来做公共大花园的土地，被拿去做了很费地的排屋别墅——这样一来，不仅园区景观变小了，而且采光朝向、户型合理性等等都会受到影响。「高低配」楼盘里的高层住宅，不是说不能买，而是说不是最佳选择。

3.要有架空层

本来，一楼做架空层，是很多楼盘的标配。但是这两年起了变化，架空层竟然变成了稀缺品。因为有些房企觉得一楼的房子带花园可以卖得贵，而且很好卖，所以忍不住把架空层给取消了。这当然也没错，但如果房企要做出更正的豪宅，必须要做出架空层。

这样，才能把公共花园连接起来，形成一个更通透的场，没有视觉的阻断与干扰（住在一楼的人天天被人看，被看的人和看的人都不爽），还能在架空层里增设更多功能性空间。

4.户型精细化，讲究收纳空间

户型面积盲目求大的阶段，已经彻底过去了。现在，哪怕是超级地段，也不会动辄就做四五百平米的户型了。迭代之后的豪宅户型，已经是原则上不超过200平米。

为什么200平米以内就够了？因为设计已经更精细化了，不像过去那样粗放，很多面积不会被莫名其妙地浪费掉。迭代之后的豪宅户型，同样讲究空间仪式感，讲究功能区间的完整度，还必须讲究收纳空间的充沛性，豪宅是用来住的，不止是用来收藏的。

5.要有口碑一流的物业服务公司

真正有见识的豪宅卖家会这样感叹：这个楼盘建得是不错，只可惜物业公司太一般，要是换一家口碑一流的，就好了。

物业服务公司，最开始都是房企选的。很多房企都有一种旧时代的固执，基于自身企业政治的固执——非得用自家的物业公司。如果真正站在购房者的角度来思考，那就该选用当地口碑一流的物业公司，豪宅楼盘更应如此。

6.看上去要很美

当然，美是很主观的事情。但美是有参照系的，你拿这个楼盘，跟这个城市里同价位的豪宅楼盘比较一下，是秒杀还是被秒杀还是不相上下，肉眼即可判断。

好了，接下来，我们拿一个楼盘来试验一下这套肉眼标准。

我的老朋友吴建新先生，在杭州拿了一块宅地，杭州史上第三贵。不对，是他所在的公司金隅，与中铁一起拿了一块宅地。已经动工了。

我有个坏习惯。老是为朋友们捏一把汗，很担心他们做出退步的产品，影响我们的感情。一个在产品上没有追求的人，很容易话不投机。

吴建新同志已经做出了一个不错的楼盘，金隅学府，在杭州，快交付了，品相超乎我的想象。所以，对于他的新楼盘，要捏更多汗。

看完方案，不用捏汗了。我们用肉眼标准来鉴定这个楼盘的豪宅成色。

1.这个楼盘当然是必须精装修交付。

2.没做「高低配」。当然，这个楼盘规模还可以，计容建筑面积将近17万平米，做「高低配」，勉强弄几十套排屋别墅出来，也不是什么大问题。一开始，确实也做过「高低配」的强排方案，但怎么看怎么不舒服。所以，最终选择了全部做高层住宅，腾出了约5万平米的公共景观空间。5万平米，这是一个很酷的数字，大概相当于7个国际标准足球场，辽阔。

3.也做了架空层。这些开放式架空层加在一起，大约6000平米，设计灵感来自新加坡皮克林宾乐雅酒店，模糊了出入口的存在感，用景观把室内外两个空间连接在一起。下雨天，风雨连廊保证了感官的延续性。

4.这个楼盘选了杭州当地口碑一流的物业服务公司，滨江物业。口碑不是靠那些伟光正的各种排行榜来装饰，问身边有过体验朋友就明白了。

5.这个楼盘户型面积大约在125-190平米，不是那种上个时代的盲目求大。

6.看上去美不美？如果从建筑外立面的材质选择上判断，通常铝板比较容易做出质感，但是铝板贵。这个楼盘还是有点美学小野心，所以用了铝板。

这些肉眼标准，听起来很平淡无奇对不？但是，就是这么平淡这么简单的标准，现在竟然只有极少数豪宅肯这么做。

这个楼盘，叫「金隅中铁诺德·都会森林」，在杭州钱江新城CBD。

为什么叫「都会森林」？因为要种很多树，一千多棵乔木，数以万计的灌木、花草及水生植物。

种那么多树就好了？当然，不是树种得越多越好。不能种成一座让人发怵的幽深森林，而是要种成一个人来人往的活力森林。

人要进去一个场所，必须是功能驱使的。要有跑道，要有儿童游乐场，要有树屋，要有大草坪，等等等等，这样才会人来人往。作为产品官，你不能幻想每个人都是佛陀，随便找一棵树就会坐下来冥想。森林是用来「用」的，不能只是用来看的，更不是用来想象的。