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“如果公证摇号，我们估计得包下黄龙体育馆吧？”
摇号新政出台后，滨江金茂府的一位销售，发出上述感慨。这话一点不夸张，论杭州“最难买到”的豪宅，金茂府自称前三，估计没人反对。
但离滨江金茂府最后一幢高层的摇号，似乎还早。关于它，现在最热的话题是商铺。
至少有3个金茂府业主，已先后来问我：滨江金茂府的商铺，投资好不好？均价6万贵不贵？40多㎡的小套，还能买到吗？
因为很快，滨江金茂府沿街仅有的一批社区底商，就要对外发售了。
还没怎么宣传，至少有几十个业主，跑到售楼处去登记了。目前，滨江金茂府一共有811户“准业主”，但只有22间底商，感觉自己人都不够抢的节奏……
这一点也不奇怪，豪宅业主爱买自家楼下商铺，早几年，在杭州就是惯例。
2013年，绿城·蘭园的一位业主，省内某保健品商人，打包买走蘭园沿环城东路所有商铺，面积约1500㎡，总价1.3亿元！
那还是住宅不限购、不限贷的“美好年代”。
RayDalio说：持有现金是最糟糕的选择
现在，多少金茂府的业主，想同小区再入一套啊！钱根本不是问题，没房票也其次，关键是，买不到！如果接下来全城大摇号，概率无限接近于零。
金茂府的富人们，都笃信桥水创始人RayDalio那句名言：现金是最糟糕的资产。他们就想着，手里存款怎么赶紧换成砖头？
这时候，门前这22间“国际滨”小旺铺亮相，简直就像“孩童捧着块黄金，在闹市行走”！
但是等等，不是说实体铺不流行，马云把王健林生意都抢走了么？
NO.2｜贰
回答这个问题前，我先说一个小故事。
这几天，《层楼》的行政经常会买“美珍香”肉脯干，堆在大桌子上，大家写稿累了，顺手就是一片，一天能消灭两三袋，算是办公室的福利。
据说这种新加坡的肉脯干奇贵，至少150元一斤。
但比起它的铺租，这都不是事！2012年，“美珍香”以每月120万元，租下香港铜锣湾怡和街一间91㎡铺面。贵绝全港，号称铜锣湾三大铺王之一。
在香港，商铺一直就这么神奇，一间肉脯专卖店、一个鱼蛋摊，就能撑起创纪录的租金。
香港铜锣湾的美珍香铺王
香港“铺王”之一的梁绍鸿就表示，对于投资，他只信“砖头”，其中以铺位为最佳。他认为，铺位容易打理，既不用装修，又不用怕折旧。
而且，大部分街铺供应极少，难有同类物业作比较。不像大型屋苑放盘竞争激烈，投资潜质更佳。
但香港的商铺太贵了，单价纪录是1117万元/㎡！没错，真的没有小数点。所以，它一直只是小圈子富人的游戏，许多人甚至会专门组建一个公司，去拥有一间商铺。
梁绍鸿号称“每月买一间商铺”，如今坐拥150间商铺，资产33亿美元。
在香港，买铺门槛极高，是小圈子富人的游戏
奇怪的是，这群追逐商铺的富人，对回报率要求并不高：租售比1%—2%就可入手，3%就要抢，若有4%，马上会被秒掉。
虽然香港是超低利率的环境，但这个回报率还是不亮眼啊！
可富豪们搏的，根本不是眼前的回报率。还是回到RayDalio那句名言，既然货币永远在贬值，就长期而言，优质商铺就会一路升值。
像2006—2014年间，铜锣湾热门地段的商铺，单价竟飙升6倍之多。
NO.3｜叁
讲“美珍香”的故事，并不是要和香港去比租金。
而是想说，作为RayDalio的信徒，滨江金茂府的“准业主”们买铺的首要动机，也是保值升值，沉淀财富，回报率是第二位的。
仔细梳理一下，面对疯狂的货币超发，杭州人“现金换砖头”一般有以下几种形式。
第一种是“升值转卖型”不动产——住宅，升值迅速，流动性强。在限购+摇号的背景下，对多数人而言，已经行不通了。
金茂府附近，聚集着滨江核心几大标杆豪宅
第二种是“现金流型”不动产，包括酒店式公寓、写字楼和商铺。
其中，酒店式公寓称得上是一种“无风险投资”。总价低，也容易出租。按滨江目前的行情，平均年回报4%。但流动性不强，回报也惊喜不多。
购买人群多是“资深工薪家庭”，有1—2套住宅，一两百万现金。有钱人也会买两套，用作资产配置。
写字楼则是一种“低风险投资”，单价不高，易空置，不易转手。但租售比高于酒店式公寓。
购买者往往以自用的企业主居多，纯投资客较少。
“现金流型”不动产中，商铺是最高阶的玩法
至于商铺，算是“中低风险投资”。是富人的高阶游戏，不动产里最刺激的玩法。
这一领域有很高的专业和购买门槛。不仅总价高，而且往往要“养”个几年。但如果买到好的铺，回报绝对丰厚，真的可以“一铺养三代”。
简而概之，资深工薪买酒店式公寓，企业主买写字楼，最有钱的人买商铺。
当然会有重叠，我们讲的是大概率。
至于金茂府的811户“准业主”呢，绝对属于滨江特别有钱、有人脉还有地位的那一群。他们爱买自家门前的商铺，天经地义。
NO.4｜肆
最重要的是，金茂府的富人们相信，他们找到了“会下金蛋”的社区底商。
“国际滨”核心区，几大豪宅的人流汇集之地。
22间底商，全部沿滨盛路和西兴路分布，两条路宽窄适中。其中，沿西兴路以单层小面积铺为主，主力户型约60—110㎡。
3间最小的40余㎡商铺也在这里，预计单价会上7万。
北面沿滨盛路，以200㎡以上的双层铺为主。一楼层高4—4.95米，二楼层高3.2米以上。位置最好的一间转角铺，面积约266㎡。
滨江金茂府的22间社区底商实景
每间底商的开间在4.2—10米，预计整体均价6万上下，总价门槛300万起。
金茂还特地留出3间商铺自持，约700㎡，后期招商优质品牌。
早在去年底，滨江金茂府新示范区亮相，这批“高颜值”底商就已实景呈现。浅蜜色的卡拉麦利金石材，丰美的ArtDeco装饰线条，奢华而优雅。
转角一间200多㎡的双层铺，紧邻5号楼大堂，门前还有一个辉煌的喷泉广场。
滨江金茂府的社区底商，紧邻会所出入口
它也是小区人行出入口，地下是约1800㎡的会所，有会客厅、雪茄吧和瑜伽房等。健身房的大落地玻璃，正对着恒温泳池的一池湛蓝。
将来，业主“撸铁”出汗完，或许会走出来，捎根刚出炉的法棍，或接回上完英语培训的孩子。
5号楼下的出入口，也是业主到江边散步的必经之路。想像一下，无论春暖花开，还是凉风习习的夏夜，都会有络绎不绝的人，慢慢踱过街边的橱窗……
依托这样一个1000多户的大盘，靠业主的消费，生意都做不过来吧？
NO.5｜伍
再回到前面的问题，不怕马爸爸的淘宝，把实体铺干趴下吗？
在网红遍地的“国际滨”，这从来不是问题。金茂府300米外，星耀城二期的商铺，单价最贵13万+。再远一些，春江郦城一间转角铺，创下过14万元/㎡的纪录！
看起来都是天价吧？但租售比居然奇高。
比如春江郦城的几间街铺，卖出去第二年，日租金就近13元，算算年回报率竟有7.5%以上。
而且，高租金在滨江已遍地开花。比如，沐和商业地产接到的一个江滨花园单子，一楼500㎡的商铺租给了中介和药店，日租金12元。
滨江天街开业首日，年轻消费人口挤满全场
这背后，是杭州最年轻人口的强消费力在支撑。
要知道，在滨江买菜，比市中心要贵10%以上！“比如这两天的新鲜豌豆，滨江要17元一斤，在朝晖13元就能买到。”
一位两边轮流住的阿姨告诉我，朝晖菜场里乏人问津的有机蔬菜，在滨江要排长队买。
就像铜锣湾的“美珍香”，那些不起眼的业态，承租能力大得惊人！
比如，临江花园滨盛路上的水果店，日租金可达8.5元。东方郡江汉路上的洗车行，日租金5.2元，牛肉面馆则为6.3元。
网红遍地、有37家上市公司的“国际滨”
许多金茂府的业主，对“国际滨”的消费力耳濡目染，下手自然不迟疑。比如我一位朋友，在四季青已有好几个铺位，这次又想买个单层铺。
本来，他一直想在金茂府再买一套165㎡住宅，但早就没房票了。
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