回看长租公寓行业发展史，到底值不值得投资？-随便找财经网

临近5月的深圳，俨然一副盛夏的景象。仅仅一年前，赋能资本CEO胡振寅还并不确定，自己将在这个城市开启一段创业之路，并且长久的生活下去。

而这一切机缘，可以追溯至2014年初，胡振寅因一位长期合作好友的邀请，加入北京一家券商直投公司的筹建团队，主导了一单长租公寓项目框架协议的投资落地。

缘起

彼时，券商直投行业主要以投Pre-IPO项目为主，胡振寅拿到的命题作文是，做一家创新型券商直投。在当时如日中天的互联网投资领域，初创型团队肯定无法跟那些凶猛的美元基金竞争。如何找到适合自身资源禀赋的投资行业，是一场要么出众，要么出局的战争。

经过遴选，互联网金融、旅游、长租公寓、清洁能源四个行业进入视野。相比之下，胡振寅认为长租公寓行业的线下属性最重，很难做到一家独大，只要经营稳健不容易垮，且有更广阔的的并购退出渠道。另一方面，公寓业务对金融支持的需求很大，作为具有金融背景的投资机构，将股权投资与金融支持相结合更有优势。

投资当时还名不见经传的长租公寓行业，并不轻松。除了疯狂弥补对这个行业的认知外，作为投资人甚至要参与到企业管理业务中去，深入了解运营状况。然而，当时行业资料非常有限，胡振寅只能不断找从业者聊，甚至下工地去勘察。

困顿

在尽调过程中，逐渐形成了一个长租公寓行业的小圈子，当积累到12个人时，这个小圈子给自己取名为“中国公寓联盟”。2014年7月30日，联盟成员进行了第一次线下聚会，当时青客、优客逸家、未来域、协纵、YOU+、晟曜行等都还是很小的企业。胡振寅明显感觉到，第一次聚会的氛围颇为沉重，在当时的大环境下，长租公寓行业不是一个被政策支持和保护的行业，动不动就要被查处整改。一个个踌躇满志的创业者们开始怀疑这个行业有没有未来。

而仅仅3个月后，2014年11月7日“公寓联盟”在成都优客逸家聚会，情况有了明显好转。大家开始热烈讨论运营细节，分散式管理半径、合租的水电费分户计费方法、集中式的装修工程管理和成本控制。第一次聚会的沉重气氛不复存在。

转机

2014年底，长租公寓行业迎来分水岭。

一篇名为“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”的文章在2014年11月26日刷爆朋友圈，雷军1亿元投资YOU+国际青年公寓，让这个行业瞬间站在风口浪尖上。

天时地利人和开始倾向长租公寓行业，2015年1月住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出建立多种渠道发展租赁市场，支持房地产开发企业将自持房源向社会出租，并开始推进REITs试点。

这无疑给了行业参与者一颗定心丸。作为投资人，胡振寅开始考虑如何让资本更好的赋能公寓行业。

2014年初，跟公寓项目谈投资时，还是以股权投资+券商资管计划做债权投资的模式。核算下来每1%的股权融到的资金只够装修20-50间不同等级的房源，笨重的模式阻碍了公寓企业的发展速度。到了2014年下半年，胡振寅觉得这一投资模式必须改变。

于是开始找各个品牌创始人聊，最终乐乎公寓创始人罗意愿意以更轻的方式参与。即只做品牌运营管理，资金由社会资源解决。

创新

运营与资本合理分工后，各自安好良性循环。对于初创期的公寓品牌方来说，可以用更轻的模式快速复制，而对于资本方来说，更重的参与到项目中，既可以做大规模又可以为未来的投资打下基础。

以乐乎为例，2015年年中初始投资时，乐乎还没有正式的办公室，除门店人员外，只有3个主要创始成员，开业经营350间房。三年后，截至2018年4月，乐乎城市青年社区在全国范围内的门店数量已经达到60多家，其中筹开门店10余家，房间数约22000间。而胡振寅后来组织投资的总额达数亿元的乐乎运营的实体项目，也是基于长期合作下来彼此的深度磨合的顺畅和前期项目经营的顺利。

随着行业的不断扩张发展，对于资金量和融资模式的多样化需求越来越大。2014年时，对于资金需求量不大的项目，尝试过用P2P的钱向项目融资方贷款。后来演化成应收账款模式融资，而2015年保理公司参与这个领域多起来后，这一模式有了较多解决方案。对于优质单体项目，且还未开业的情况，胡振寅尝试过参考地产基金明股实债的模式，把项目公司的股权和章证管控起来，再做融资。对于融资额度大期限长的项目，尝试过股+债的模式。

乐乎之后，胡振寅又先后主导投资了悦如和寓米。起步于郑州的悦如，目前已经发展成中部地区规模较大的长租公寓品牌；而短租公寓品牌寓米已于2016年11月挂牌新三板。

专注

2017年，胡振寅的职业生涯和生活伴随着公寓行业的发展，迎来分水岭。

身为白羊座，胡振寅做事喜欢去淌一条走得人少的路，而认准一条路也会坚持走下去。越深入这个行业，觉得可以做的事情越多，为了让自己更专注。2017年秋天，胡振寅决定辞职创业。2017年12月，赋能资本在深圳成立。

与北京、上海相比，广深长租公寓市场有着浓郁的地域特色。由于这两个城市存在大量的城中村农民房，租金相对便宜很多，因此分散式公寓在这里比其他一线城市更难。但反过来讲，新来者更容易进入广深的房源市场。一个二房东扫一遍几个城中村，多则能拿到2000-3000套房源。而在北京上海，房源信息多掌握在国企、政府、深耕行业的核心二房东等少数人手中，市场上能流转出来的项目，质量往往不够好。基于广深本土特色的城中村、旧产业园区改造，也成为胡振寅想要挖掘的新的投资方向。

回顾这4年来公寓领域的投资路径，胡振寅说有两件事对他触动很大。一件是2015年底他组织资金支持的乐乎的一个项目落成，北京的大冬天很冷，而公寓咖啡厅的暖气很足，坐在那望着窗外特有幸福感。另一件是去实地体验一个自已主导投资的升级改造的项目，之前脏乱差的环境，而那晚一些年轻人在公共区域看电影，谈笑风生间，胡觉得自己在做一件很有意义的事情。

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