北京哪个区域的房价被低估了？-随便找财经网

走出低迷的楼市，如何寻找“低估区域”？！

楼市在逐渐走出调控后的最低迷区间，包括北京、上海的限价房，小长假期间看房量均有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前8盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开始开放售楼处，关注项目的客户数量明显增加。

限价房的需求依然旺盛，主流的限价城市看，因为限价，部分区域出现了明显的一二手房价格倒挂，这种情况下，市场需求集中在新盘市场。部分项目一房难求。以北京为例，二手房成交明显企稳：

4月二手房签约13673套，基本已经是这一轮调控来，市场成交量的高点，虽然谈不上回暖，每年的3-4月，都有一个学区房的最后交易时间，这种情况下，使得这段时间的市场活跃度会有提高，影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，目前看，宽松可能性不大。但随着部分购房者逐渐入市，北京房地产市场见底的趋势已经基本确定，市场逐渐开始走出最低谷。

市场逐渐平稳下，如何选择北京最被低估的区域呢？

伟哥觉得，其实核心还是看两点：区域的规划潜力+人口的需求。

如何在北京寻找被低估的蓝海？！

寻找潜力区域，其实最简单窍门也只有两个。

1：看规划，2：看开发商集中进入程度。

规划有利好的区域发展自然会快，开发商进入多的区域，相对而言区域小环境也相对容易改善，而且开发商拿地的时候也肯定会研判区域价值。

首先：看规划。

《北京城市总体规划（2016年—2035年）》对北京未来20年甚至更长远的发展指明了方向。

北京过去三十年的快速发展主要依靠人口和产业的高速增长。但新版总规在城市人口和土地等方面均做出严格限制，这使得北京的发展速度将面临挑战。

如果位于通州的城市副中心、中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区在内的“三城一区”等重点功能区的开发计划进展顺利，北京将无疑建成国际一流的和谐宜居之都。

其中通州等区域已经被市场熟知，而未来科学城则相对比市场低估。属于北京四个最重点开发的热点区域，位于北京城市北部的未来科学城的确有其价值。

未来科学城共入驻中海油、中国电信、中国化工等24家中央企业，目前已入驻15家央企，认定国家级和北京市重点实验室、工程技术中心40个；汇集科研人员约8500人，其中常驻“千人计划”专家55人；取得阶段性重大创新成果38项。

北京历史形成的25个商圈中位于北部的有18个。长安街以南可以说与北部相比差了10年发展。从核心商圈看，北部明显更加密集。这种情况下，上风上水对于价值选择来说依然是首选：

其次：看房地产企业的布局：

在北部区域，从2013年主要土地出让区域集中在孙河，而从2015年开始，未来科学城的北七家区域内，招拍挂市场最近10年合计成交了土地20宗，规划建筑面积409万平米。

对于房地产市场来说，一个区域集中供应多个项目，有利好也有利空：

利好是：随着大量项目的开发，区域内的小环境肯定会有明显改善，而且区域的知名度也会明显提高。

利空是：短期项目多，肯定会有竞争。这种情况下，如何选择优质项目就成为了一个难题：

对于北七家来说，伟哥觉得，各种项目的入市，区域的小环境肯定会明显改善，而未来科技城利好的落地，更是对区域大环境持续利好。

低估的蓝海中，最有价值的90㎡！

在北京过去历史上，户型打造的确在持续升级，但即使这样，统计最近2年的数据，从2017年到目前，16个月里，北京合计成交80-90平米的商品房住宅3946套，其中能做成三居的只有558套。

这些项目因为面积的限制，基本都只能算是2.5居，2个标准卧室+一个小书房，局促的客厅、厨卫。

在激烈的市场中，才能更容易激发开发商设计出优质的产品，在未来科学城区域，最近出现了一个最好的“90㎡”！——和悦华玺。

这90平米可以说颠覆了过去对刚需的定义，第一次让90这个刚需面积可以有了改善的品质：

面宽可以达到7.2米，可以做出三室两厅，干湿分离，卧室可变、户型可变！

在空间红线和部分建筑节点确定的情况下，和悦华玺的洋房空间，可以随意阻隔。这相当于给你一个89㎡的任性空间。百变户型概念的提出，从悖论逻辑上提出思考，“不是房子卖给了人，而是人管理着房子”。

从项目本身看，和悦华玺奥北别墅区89-129平米墅质洋房由保利、金地、首开联合打造：

区位更是处于被低估的区域，位于北五环外，属于未来科学城板块和奥北别墅区板块交汇处，具有非常强的低密特点，建筑高度低、人口密度低、综合容积率低，自然生态资源丰富，居住舒适度高，是北京最早的传统别墅区之一，并且东邻顺义中央别墅区，西邻西山别墅区，北邻昌平别墅区。超低密的规划特点和资源优势保证了整个区域的居住纯粹性和舒适度。

对于2018年来说，买房人可以更加从容的选优。对于供应红海同时也是历史上最被低估的未来科技城版块来说，用450万享受洋房改善生活，和悦华玺的“90㎡”的确值得市场期待！

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