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几天前，我们推送了一篇商铺的文章，有粉丝留言说，“又打开了新思路”。
确实，当大多数人的目光，只盯着限购摇号的住宅，或价格水涨船高的LOFT时，同为不动产的商铺，似乎一直被划为“非主流”。
但事实上，杭州的商铺市场早已暗流涌动。据统计，去年杭州商铺成交1.47万套，创下近5年新高。54%的成交量涨幅，也轻松超越了酒店式公寓和住宅，成为房产品之冠。
我认识的一个萧山土豪，就是商铺的“铁粉”。他的理由很简单，商铺的租期长、打理方便，选对了位置，回报率也“非常刺激”。现在，手握5套商铺的他，每年光收租就能年入百万。
那为什么普通人对商铺的感知度，如此之低呢？因为投资难度系数太高了，而且常与我们的直觉不符。
大部分初入者，在投资商铺时，套用的是“住宅逻辑”。比如在他们眼里，豪宅区的商铺租金肯定会更高，而开发商也据此定价。
但现实却很残酷。像这样的“贵妇社区”，往往因业主手上有多套房，入住率一般并不高。
二来，他们只认自己偏好的品牌，获取渠道也多，所以家门口的生意，反而不太照顾。比如某武林豪宅，交付已近4年，至今仍有商铺空置。
这就是“商铺潜规则”的第一条：商铺的租金水平，未必和房价水平挂钩。
“潜规则”的第二条，是随着城市骨架的拉升，商铺的租金也跟住宅一样，迅速地扁平化。比如曾经武林路的租金，十年前一度高达60元/㎡/天。
但现在，我朋友在狮虎桥路的一家户外用品店，租金只要10元/㎡/天。
反而是曾经大家“爱理不理”的滨江，如今成了杭州的顶级租金区之一。滨盛路上的水果店，租金随随便便就能达到8.5元/㎡/天。
为什么会有这样的反差？
因为市中心人口老化，而滨江却是杭州“最年轻”的一个区。大量从事新兴行业、年轻的小夫妻或三口之家，恰是最喜欢出外消费的人群。
个体购买力未必是最高的，但消费频次高、黏性强，年均消费额高。
NO.2｜贰
还有一点很残酷，越是市中心，面临的竞争者越多，顾客容易“见异思迁”，人气反而更难聚拢。
由此，可以发现“商铺潜规则”的第三条。
相对独立的板块内、隔绝竞争者的商业综合体，是最有优势的商业之一。最典型的例子，就是西城广场和西溪印象城，都曾因“方圆数公里没有对手”而爆红。
从这三条“潜规则”，能得出一个结论：“年轻人口聚集+新城区+区域唯一的综合体”，是商铺投资非常理想的标的。
但在综合体遍地开花的杭州，这样的机会并不好找。
就连曾经“住商矛盾”严重激化的临平山北（现在叫东湖板块），也已开出了两家综合体。
若要如愿，只能到刚崛起的板块“新星”中搜寻，比如最近很红的奥体东。
作为杭州新晋刚需重镇，奥体东目前就规划了一家商业综合体——融创•印时代。而现在，它即将首次推出主力建筑面积约35-50㎡的商铺，总价100万起！
一些投资商铺老手，已经摩拳擦掌了：“这不就是奥体东版的西溪印象城吗？”
2013年开业的西溪印象城，很长一段时间，都是大城西唯一的大型ShoppingMall。其辐射范围，一度覆盖半个杭州城。那时，我有几个住在翠苑的朋友，也经常在周末驱车10公里去打卡。
因为没有竞争对手，西溪印象城连续多年保持百分之百的出租率。一位宝妈曾跟我吐槽，那里的木马王国，是“全杭州最拥挤的”。
那么作为区域现有规划中的综合体“独苗”，印时代的辐射力有多强呢？
印时代本身，有588套LOFT，紧贴印时代的融创•东南海已交付，有2072户业主。
在印时代1公里步行范围内，还有郡望府（2499户）、花城名苑（约1000户）、中南君奥时代（1138户），阳光城翡丽公园（1452户）、碧秀名庭（449户）、新和人家（445户）、新丽名苑（939户）……
已交付和未交付的楼盘加起来，一共10余个，至少超过1万户，还不包括没挂牌的地块。
也就是说，在将来很长一段时间，印时代是这1万多户家庭，步行范围内仅有的综合体。除此之外，最近的ShoppingMall，要到近8公里外的萧山宝龙城！
这简直就是商铺投资“潜规则”的最佳范本啊！
印时代属于融创•东南海二期，位于项目东南角，建筑面积约7万㎡，由1栋23层高的主楼和2栋2层商业楼组成。
主楼有23层，其中商场位于1-3层，LOFT分布于3-23层。
紧邻的2栋商业楼低伏一侧，红砖立面。一条空中走廊连缀起3栋建筑，围合出一个美式风情浓郁的Block街区。3栋楼的商业体量加起来，建筑面积约有1.7万㎡。
这是继杭州印之后，融创在杭州的第二个商业项目。
印时代的商管服务团队，与杭州印是同一套班底。他们做的第一个决定，就是将70%的商业自持，将引入超市和影院，总建筑面积约1.2万㎡。
有了超市和影院两大主力店做“流量担当”，仅有的建筑面积约4800㎡可售商业，一诞生就站在了人气中心。
已交付的融创东南海一期，还自带建筑面积近1万㎡的底商“1918街区”。
也就是说，这个“综合体+商业街区+底商”的组合，总建筑面积将达到约2.7万㎡。这组合有没有让你想起，滨江天街“Mall+铂金岛+春江郦城底商”的格局？
虽然两者规模不能等量齐观，但从形态上看，却极为相似。未来，在“盒子”里血拼完毕之后，还能走到室外，吹着晚风继续逛吃。
目前，1918街区已迅速开出了奶茶店、生鲜超市、巴比馒头等店铺。这里的租金情况如何呢？
一家便利店的老板告诉我，他租下的那套100㎡商铺，年租金为19.5万。换算下来，也就是5.3元/㎡/天！这是什么概念呢？
要知道，杭州市区底商的平均租金水平，大约也只有3-4元/㎡/天。并且，这还只是印时代外街铺的租金。
要是换到印时代人流更大的Mall里，或许更加颠覆想象……
除了区域内仅有的综合体，印时代还有一个诱人的标签——地铁。这里与地铁7号线盛东站（规划）之间，步行距离仅约700米。
在杭州地铁里，7号线是杭州首批采用A型车的地铁。我们都知道，与南京、上海采用空间最大的A型车不同，此前的杭州地铁，一直是更小的B型车。
为什么这次终于跟上海接轨了？因为客流量大啊！
按照规划，地铁7号线西起吴山广场，一路连接起杭州城站、钱江新城市民中心、奥体、萧山国际机场等众多城市首位节点。
有人开玩笑说，奥体东这位置，未来会是杭州“有志青年”逆袭的大本营。
你想，这里坐地铁到奥体6站，到市民中心7站，到萧山机场5站，房价才2万出头，杭州哪里还能找得到这样“极速通勤”的刚需板块？
滨江码农们乘6号线换7号线，到这里也不过七、八站。
正是因为“综合体+地铁”带来的汩汩流量红利，许多投资客，早就盯上了印时代。
去年底，印时代的LOFT首次开盘。结果半年不到，一共588套房源，已卖到只剩下几十套，马上就要清盘了。
甚至有两个分别来自萧山和温州的客户，分别砸下2000多万，买入一整层。
印时代的LOFT，每层有28套，每套合同要签字70多次。也就是说，每个客户光签字就要整整签2000多次。就算每5秒一个字，也要签3个小时！
得知印时代要推出商铺后，很多LOFT业主也赶到售楼处。住在钱江新城的李先生，在买下两套LOFT后，计划再入一套35㎡商铺。
“从秋石高架转机场高速，过来很快，再买一套商铺一起打理也很方便。”
当然最关键的，是他对奥体东的“坚定看好”。这里的西北东南，分别是奥体、萧山科技城、空港新城、火车南站。这四个重量级板块，通过奥体东连为一体。
作为江南岸发展的“棋眼”，奥体东的升浪，可能才刚刚开始。
那种蓬勃、年轻甚至带一点点躁动的活力，恰恰是旺铺最喜爱的土壤。就像香港的“铺王”，不是诞生在最高大上的中环，而是在最接地气的铜锣湾。
在铜锣湾，不用什么“高级”的生意，一个几平米的鱼蛋小摊，月租分分钟上20万！
在奥体东，100万起，又能撬动多少想像力？
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