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过去的这个周末，比阿根廷被逼平、德国输了同样让人震惊的，是杭州的楼盘绿城·梧桐郡。
在市场还对从前单价2W/㎡左右的梧桐郡念念不忘时，它挥一挥衣袖，成为杭州限价以来最大的赢家之一，价格上涨比例几乎全杭州最高——新领出预售证的房源，均价达到2.6W/㎡，较去年4月份的那批房子，贵了5000元/㎡。
这样的涨价幅度，让杭州其他苦求涨价不得的楼盘羡慕嫉妒恨。要知道，杭州的限价门槛守得比冰岛球门还要严，连高地价的楼盘也没放过，基本只能给一个保本甚至略亏本的价格。
比如地价破4W的申花板块，精装高层价格暂时还定格在5W/㎡内，有开发商的愿望是，只求多批2000元/㎡，让我保本……
这就是楼盘与楼盘的差距。毕竟梧桐郡的绝对单价仍不高，我们更不能带着情绪看梧桐郡。首先，涨价没有对错之分，只不过到了一个跟周边比较相对合理，其实还算很便宜的价位上。
然后，梧桐郡凭什么能够涨价，是它打破了规则？恰恰相反，它是「按规则涨价」，我们可以来推敲这背后的涨价逻辑。
历史上，梧桐郡涨过两次价。强悍的是，它总共领出了3张预售证，相当于每一次加推都能有所涨价。
梧桐郡的第一张预售证，是在2016年11月23日，领出225套房源的预售证，均价约18900元/㎡。
☝梧桐郡一房一价表（2016年11月23日）
第二张预售证，则是2017年4月16日，领出359套房源，均价是约21000元/㎡左右。
☝梧桐郡一房一价表（2017年4月16日）
这是它第一次涨价，幅度差不多是2000元/㎡。当时给出的原因很合理：情况特殊，这次领出的房源较多是大户型，而上一次是以小户型为主。
的确，新房定价有个逻辑，大户型通常能比小户型贵。即使流入二手房市场后，小户型的价格总是会反超大户型，但这么多年来，新房的大户型还是可以任性卖得贵一些。
梧桐郡的第二次涨价，就是跨度巨大的这一回了。同样很合理也按规矩办事。这是符合政策下的涨价，其中有两个决定性的原因：
1.这次领预售证的间隔时间足够长。
根据杭州默认的限价政策，一个楼盘新领预售证的房源，价格需参照上一张预售证房源的备案价。但如果两次领预售证的时间隔得够久，达6个月以上，则可以根据情况重新定价。
梧桐郡这次领预售证，距离上次已经过了14个月，没想到吧？居然等了这么久。所以它没有原先2W/㎡的历史包袱，有了重新定价的可能。
2.周边可参照的楼盘房价要相对高一点。
当然了，限价规则绝对没有那么简单，它还要看方方面面。自己没有历史包袱，还得看周边的楼盘给不给力——得参照板块同类房产品的均价。
这就是申花的楼盘、创世纪等为什么涨不了价的原因——周边同区属同面积段的楼盘，都卖差不多的价格。限价政策，在当下仍是极其严苛的。
这一点上，梧桐郡得感谢融创金成·未来海。未来海同属02省道以北，位置比梧桐郡还要略偏一些，前几次领出预售证的房源单价，小户型单价约2.3W/㎡，较大户型从2.5W/㎡-2.7W/㎡间不等。这给了梧桐郡一个很好的参照。
其实……梧桐郡到和家园的距离，跟到未来海的距离是差不多的，都是五六公里的样子。但它无法参照和家园，毕竟人家是西湖区的。
第一个原因要做到，其实很容易，大不了几个月不开盘；但第二个就真的是靠缘分了。长时间去博周边出现高价的房子？不行。现金流和指标的压力，没几个房企熬得住。
其实，在梧桐郡没领出预售证前，我们曾私下猜测会有多少人去报名，起码身边适婚的，投资的，甚至养老的朋友都曾摩拳擦掌想去摇号。
这下子，有不少朋友「倒戈」去登记更便宜的房子去了。一个根本的原因，就是攀不上了——
很多人尤其是年轻刚需购房者，买房都是尽量往前凑的。本来能承受的是1.7W/㎡的房子，努努力的话，2W/㎡也可以，可再往上就吃不消了。
即使涨价比例全杭州最高，但梧桐郡仍然是一个非常值得摇号的楼盘。撇开绿城的品牌吸引力不说，2.6W/㎡的梧桐郡，与翡翠城同小区的普通二手房仍有7000-10000元/㎡的价差，这是我们能看到的直接红利。
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