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近期，华为研发部门2700人集体离开深圳去松山湖，我们采访华为内部人员得知，未来华为在深圳只会留下总部和行政部门。
网友们惊呼：华为被深圳的高成本吓跑了！
“
我觉得跑和不跑本身就是一个悖论。所有伟大的企业都要成长为全球性企业，要成长就要突破地域的限制，走出去是必然。
我理解的跑是“根”不在这了，那就出系统性风险了。
事实上华为的根依然在深圳，依然在龙岗。华为终端往东莞的松山湖走，为什么是松山湖，而不是其他地方？
恰恰是因为松山湖靠近深圳、靠近龙岗，深圳这边的产业配套能力强，这也是区域协同发展的表现。
我们的看法是：
那恒大总部为什么要来深圳湾超总呢？深圳未来吸引的是企业总部，其他产业部门势必转移。
深汕合作区、松山湖等临深承接了深圳的溢出产业，当动了当地的产业生态链，虽然深莞惠三地的行政壁垒难以打破，但在经济上的依赖和黏性更高了。
最核心的问题：深圳面积太小。解决办法：深莞惠合作试验区的模式将大行其道，变相给深圳腾地，深莞惠其实已经在大步进入融合期。
作为投资者，要密切关注最后一点。
我们认为，深莞惠的合作试验区最有可能的地段，可能是从大运新城辐射出去的地块，包括凤岗、大亚湾、新圩等，大概有500-600平方公里的地方会成为深莞惠合作试验区。
事实上，今年大运新城辐射区的楼盘表现很亮眼，如玫瑰府邸·沁院最近周均去化4-5套，每套总价可是要2500万-4500万元！中海某楼盘备案均价3.5万每平，创下了东莞新记录。
盯住了！在深莞惠一体化的大背景下，大运新城辐射区的土地价值都将迎来裂变！
粤港澳大湾区给深圳的大礼包
是某种意义上的“扩容”！
业内都在猜测，粤港澳大湾区给深圳的大礼包是什么。我们认为，很可能是某种意义上的“扩容”！
大湾区时代，最重要的任务是城市融合，把香港融入内地；大力发展海南自由贸易港，很大程度上是为了台海统一。
深圳是辐射莞、惠、汕的桥头堡，深圳的辐射力能够去推动周边城市更多纳入大湾区，能够实现整体的发展。
未来深圳几年内会以不同的形式去扩容，扩容的初级版本可能就会是类似于深汕合作区的模式。
一开始汕尾是把500平方公里的地方借给深圳管理，但是很快深汕合作区已经变成了深圳的第11个区，全部由深圳来投资、管理、开发、运营，从去年开始GDP数据纳入深圳。
深汕特别合作区成为了深圳企业重要的生产基地，承接深圳总部企业因扩大产能、产业外移的生产制造环节，如华为、华润、腾讯、深业、恒大等企业巨头已入驻。
深汕合作区自从深圳接管之后，深汕合作区的GDP增长非常快，当地老百姓也很开心，因为土地价值迅速飙升。
还有一个很重要的信号，香港和深圳要在福田保税区对面的落马洲河套地区，建一个深港科技创新实验园，类似于科技园的性质。
现在的名字改了，叫深港科技创新特别合作区。由园变区，其实也是类似深汕合作区的模式。
上半年深圳、东莞、惠州几个城市的领导在河源开了一个联席会，在会上提议深圳和东莞、惠州可能也会学习深汕合作区的模式，做一个深莞惠的试验区。这将是未来深圳向外拿地的主要模式！
而这个试验区的地址大家有很多的猜想。但我们判断，最核心范围的应该就是围绕大运新城这个板块周边的地方，尤其是东莞的凤岗，甚至可能包括清溪、塘厦，以及惠州大亚湾。
至于未来会不会纳入深圳的管理，现在还不确定。但是很核心一点，如果深圳要加强对深莞惠合作区的管理，把大湾区的潜力激发出来，需要依靠大运新城来做辐射。
深莞惠试验区会大行其道
最重要的战略点就在大运新城！
将来如果要做深莞惠试验区，大运新城会成为深圳辐射这个试验区最重要的一个战略点。这个战略点从产业上会是一个什么样的方式？
现在深圳是很难有工厂的，因为成本太高了，很多工厂这些年都往东莞、惠州这些地方搬迁，以前龙岗很大程度上是一个制造业的区域，有很多工厂在这边，包括家具等等各种各样的工厂都在这边。
但是现在龙岗也要依托香港中文大学、北理莫斯科大学，听说龙岗区政府在天安数码城买下了两栋物业，十年零租金租给北大光华管理学院，其实就是要把大运新城这一块打造为一个科研教育的高地，让一些高科技的企业往这边聚集。
高科技企业和金融企业是不一样的，金融企业需要的办公场地并不大，比如说一个金融公司可能400平米的办公室，或者一层办公室就够了。
但是科研型的企业所需要的办公场地，它的员工可能是要几百人，它的办公场地可能需要几千平米甚至上万平米，如果把这种企业留在南山、福田、前海，可能没有那么多的土地给他们，
所以将来可能会把一些新兴的科技企业的研发基地放在大运新城这一片，制造环节可能会放在深莞惠的试验区，一些后台的大数据环节，甚至后台服务的环节，可能会放在深汕合作区。
这个判断意味着什么？前几年可能很多人并不太关心大运这一块，目光全部往西部集中，我们认为大运新城这一片整个的城市地位会出现提升，它的整个产业会出现提升，它的人口会发生变化。
这里面一个非常重要的节点，一方面可能就是世茂的700米地标，要求2021年竣工，14号地铁线也是要求2021年开通，所以2021年对东部大运新城这一块是非常重要的战略节点。
现在前海、华润城这样的项目，资金门槛高，摇号也很难买得到，大家要趁着这个时点布局大运新城的优质物业。
大运新城稀缺别墅热销
玫瑰府邸·沁院还有少量顶豪
大运新城辐射太强，周边先收益的竟是别墅产品，中海某楼盘住宅备案均价3.5万每平，创下了东莞新记录。
更夸张的是，去年该项目别墅的备案均价高达9.9万/㎡，最贵的一套别墅单价近10万，总价1420万元！而位于东莞城区的豪宅，最高也不过3.5万左右。
这其实是大湾区背景下，东莞临深片区和深圳的大融合，大运新城已成为深圳城市力外溢的桥头堡。
而别墅作为深圳最稀缺的物业，供应只会越来越少，受到了顶级富豪和资深投资客的青睐。
作为全深圳唯一纯别墅群，玫瑰府邸·沁院可谓大运新城的标杆，可惜项目在售的顶豪产品也快收官了。
据了解，2016、2017年龙岗一手别墅年均去化15套， 二手别墅年均去化9套 ，而玫瑰府邸·沁院年均销售35套以上！ 最近周均去化4-5套！
项目是大运新城唯一在售双拼纯墅，目前少量380-550㎡典藏级双拼纯墅在售中。售价：2500万-4500万每套。
项目有4大亮点：
深圳典型城央别墅容积率数据对比
1）超低的容积率，优于华侨城、香蜜湖。
项目总占地面积5.3万m²，建筑面积4.8万m²，绿化率35%，容积率0.478。
而禁墅令下，别墅供应量日渐减少，容积率1.0以下的产品更是极其罕有。整个项目仅为0.478，在市面上是极其稀有的低密度城市别墅区。
项目将资产的终极形式——土地以花园为疆，赠送到每一户每一栋别墅，奠基了项目的居住舒适度。在整个深圳城区，都是不可想象的尺度。
2）640平的私家花园，首创"划园到户"。
依托独有的土地优势，首创“划园到户”天地墅模式.
项目整体围绕＂有机＂设计理念，保持台地的优良地势，呈现元宝状的平面规划和高低错落的产品排布，构成独立的墅区管理体系。
将不可再生的土地更多的划为业主私有，项目赠送率高达120%，最大花园赠送面积达640㎡，在寸土寸金的城央大地，遍揽全城也少有比肩。
3）品质比肩世界级豪宅。
项目外立面采用巴西进口的黄金麻干挂石材，结合大幅双层Low-e玻璃和木色铝合金格栅，彰显现代建筑风格简约纯粹的特点。
同时，在产品用材用料上，玫瑰府邸更是汲取了英国BREEAM绿色建筑设计理念，巧妙地融合了“有机理念”采用高密度保温材料以确保节能环保。
成功通过全球最权威的绿色建筑评估方法，成为华南地区首个通过BREEAM三星认证的别墅项目。（在深圳仅有两个项目获此荣誉，另外一个是中海天钻）
4）片区的城市资源可傲视深圳。
今年3月26日，700米的深港中心开工，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。
大运新城海有两大产业，一个是科创产业，这里聚集了启迪协信科技园、天安数码城和即将开建的益田硅谷新城。目标是打造升级版的南山科技园。
另一个是大学城教育产业。预计到2020年大运新城将聚集18所国际高等院校，香港中文大学、北理莫斯科大学、昆士兰大学等院校将聚集至少20万人在此修学。
未来片区将聚集至少4条地铁线。
科创产业+教育产业+东部地标中心+大学城+东部商业旗舰，如此厚度的城市资源，将为玫瑰府邸·沁院源源不断沉淀高端需求客户。
真正拥有独有资源的城市豪宅资产，从来不乏买家。
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