为什么房价涨了，有些地方的二手房却卖不动？

    以我所在的城市为例，惠州临深片区，新区前几年的价格3000多，现在均价涨到12000，二手房价格8000到14000都有，有几个朋友开中介公司，生意都还不错。我也帮客户去看过二手房，十几年前的房子要价9000多，可以说没有花园，进出小区都是破破烂烂的小路，周围全是农民房，贷款算下来首付要五成左右。而旁边的主干道新小区，小区环境好，看着也是高大上，价格12000送精装修，首付三成。还有一个新小区在沃尔玛旁边，独立楼没有花园，价格也才10000.该怎么选一目了然。