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长租公寓这个生意确实是亏的，潘石屹说的很有道理。
面粉贵，所以面包才会贵。
建立在高地价基础上的长租公寓，注定回报率远低于房地产销售，并且亏损概率极大。
不管是高价拿地建设自持的长租公寓，还是从房东手里高价租下房产进行改造，长租公寓都是需要大资金投入。
与高房价下依然有众多资本进入炒房不同，真正炒租金的少之又少，毕竟与炒房不同，租金炒再高，租不出去就是纯亏。
出于对房价上涨的预期，各路资本都认为能找到愿意出更高价的接盘侠，所以蜂拥而入，争相竞价。
房子，自己不住，也不出租，只要房价上涨，售出后就能变现，有可能实现300%的涨幅。
房租，自己不住，也不出租，不管房价上涨，还是房租上涨，都是净亏损。
由于房价涨幅过高，已经远远偏离了真实的应有价值，所以租售比一般在2%左右，租金跟房价一样持续快速上涨的基础不存在。
重资产模式下的自持长租公寓，回报率极低，亏损概率100%。因为土地成本、建设成本在那里摆着，靠出租连银行贷款的利息都付不起。
而大量收集房产资源的二房东式长租公寓，通过加价拿下房源，需要付出一笔改造的费用，并且预付房东房租，然后就要承担租不出去的风险。
假如8000元每月租下一套房，1万元一个月出租，看起来一年下来毛利润超过20%，但是如果一年有一个月没租出去，差不多就要减少10%的毛利润。再扣除装修维护的成本，人员办公成本，推广获客成本，毛利润连5%都达不到了。
如果还有贷款呢？一年利率6%很正常，实际收益可能就为负了。
假如一年有两个月租不出去呢？是不是利润全部都没有了还要亏钱？
租房者之所以租房，多数还是因为买不起房，并且对于居住成本比较敏感。
房租一旦超出租房者月收入50%，租房者必然弃租，要么搬家，要么离开这个城市。
刚需着急结婚不得不买房，对于租房者来说，没有必须守着一套房租的理由，租房者会以脚投票做出选择。
房租上涨很容易，并且可以很快，但是工资上涨很难，很慢，一旦房租普遍上涨，租房者会大举离开这个城市，最终长租公寓将大量闲置，形成巨大的亏损。
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