嘿，房东，我生是你的房客，死是你的死房客-随便找财经网

昨天，还在庆幸没有成为股市绿油油的韭菜，今天，他们却免不了成为租赁市场金灿灿的稻草。不同的市场，相同的境遇，逃不掉的收割，摆不脱的困境，房租或许猛于虎。

过去的一年，深圳的房租彪升了29.68%，北京、广州也均超过了20%，即便逃离了北上广深，成都30.98%的涨幅也足以令人瞠目结舌。重庆、西安、天津、合肥等二线城市的涨幅成功超越了北上广，应了那句，没有超越不了的城市，只有你不知道的方式。

房租均值的回归？

市场上有这么一种声音“北京房租上涨只是均值回归，过去租金偏低源于房东自我牺牲。”据上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，北京以1.7%的租金收益率排在50城的倒数第6位，远低于世界发达城市的租金收益率。

最多 22 列

城市

日本东京

美国纽约

英国伦敦

德国柏林

法国巴黎

租金收益率

5.50%

3.58%

3.45%

3.4%

2.66%

这种观点者认为从租售比角度来看，北京的房租偏低，目前房租的这种爆发式上涨只是均值回归，是对北京过去房租偏低的一种纠偏，不能把“北京房东”的自我牺牲视为常态和理所当然。租售比确实是讨论租金与销售价格的比值，但租售比偏低一定是租金偏低吗？从数学的角度来说这是很明显的错误，租售比偏低完全可能是分母的售价偏高，而不能仅仅归结于分子的租金偏低。

就租房而言，租金应该是供需决定的价格，从租房需求者也就是普通的房客来说，收入的多少对需求的影响至关重要。根据北京市人力社保局、市统计局发布数据，2017年度北京市职工月平均工资为8467元，而根据德国联保劳动局统计2017年柏林的平均月收入是3126欧元，依据1欧元=7.88人民币换算是24632.88人民币。简单说，柏林的月工资是北京的2.9倍，但是柏林的租金收益率仅仅是北京的2倍，北京的租金便宜在哪？租售比低，到底是租金低还是售价高？

在美国，美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担（cost burdened），如果按着此标准，结合统计局、中国房价行情平台的数据，中国各大城市的租客们正亲身践行着“活着就是一场修行”。

租金收入比例高达0.54的北京傲居榜首，不负帝都之名！爆表的PMI，口罩替换了斗笠，高企的租金下北漂的人又何尝不是“苦行僧”，又怎能不经历佛系的人生，可到底是谁打断他们支撑前行的禅杖。

谁才是推手？

静如止水的房客收入自然是跟不上噌噌高升的租金，那么租房的供给端又是怎样的情况？这里引入一个概念空置率，它指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。关于空置率的数据国内官方没有公布数据，这里仅能搜集一些数据参考：

第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

第二个是：2015年5月腾讯通过网友抽样，最终完成《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

当然这些数据最晚也已经是2015年，而之后中国房地产经历了一场去库存，空置率上有所下降。但是与美国对比，除非爆炸式下降，否则数值上怎么下降都将让人汗颜。根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度自住房空置率1.7%，低于2016年第四季度的1.8%，而到了2018年第一季度，自有住宅的空置率已经低至1.5%。

空置率是否适用于中国，专家有所疑义，焦点在于西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始，但是一线城市的城市化进程难道也才刚刚开始，自欺总要有个限度。

对于居高的空置率，任泽平在《房地产周期》中谈过“从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。”

高空置率，高房价，自然也成就高房租，但是现实总是不遂如人意。北京房价同比跌了3.83%，租金却同比涨了21.89%，深圳、上海、广州三地的房价同比也远远没有租金来得迅猛、呛人。