房东气的捶胸口，明年租金不能超过这个数！-随便找财经网

　　最近BC省政府针对2019年房租上涨限额的政策引起轩然大波，NDP主导的省政府将限制租金涨幅在通胀水平，目前这个数字在2.5%！

　　按照现行的计算方式明年租金涨幅在4.5%，BC省长John Horgan动情的对媒体表示，这种现行房租涨幅对于依赖固定收入的租房者而言根本无法承受！因此，我们政府必须要帮助租房者消除这个房租上涨的危险，在租房者和房主之间维持一个平衡！

　　新政策所允许的房屋资金涨幅2.5%比原来的少了2%，因此，对于租房者来说减轻不少压力。根据BC政府的计算，一个月租金为1200加币的公寓，租房者在2019年可以少交288加币的房租！

　　房屋市政官员Selina Robinson表示，由于土地供应有限，公寓不断走俏，租金的上涨令租房者寻求政府帮助，因此我们小心采取的政策，既可以让租房者减轻压力，又可以让买房投资出资的房东拥有投资工具，并且继续在投资房上进行投资！

　　真的吗，如此看上去一举两得的措施，其实严重伤害了公寓投资者的利益！

　　BC反对党自由度表示，NDP的新举措让房东无法维持运作出租公寓，因为维护费用等一切费用都在上涨，如果房东不能把这些成本通过租金的形式传到给租房者，房东将会遭受经济规律的惩罚！

　　难道政府只考虑租房者的困难，就不考虑房东的承付能力吗？这种省政府官僚式的一刀切作风，不但不会让更多人投资公寓，反而让现有的房东失去投资兴趣！

　　但是，BC省自由党已经是落败凤凰，靠着绿党的一票组成多数政府的NDP对于自由党的反对毫不理睬！绿党领袖Andrew Weaver和NDP党魁 John Horgan都对这个限制租金上涨的新政策热烈欢迎！

　　他们的理由是，房租上涨的太快，BC省的许多企业都无法找到年轻人和新毕业的学生，因为他们的工资根本无法支付房租和当地的生活！房租新政策无疑会减轻当地租房者的负担，让BC省小企业可以招到人才从而活跃BC省的经济！

　　BC省不要说买房，连租房都快租不起了，那么我们安省的情况又如何呢？这股限制租金上涨的歪风，是否也会想一年前的海外买家税一样，从BC省刮到安省多伦多来呢？

　　今天，加拿大皇家银行今天最新公布的报告显示，虽然过去一段时间房屋价格有所松动，但是加拿大人的房屋可负担能力却在继续恶化！皇银的分析师表示，在今年第二季度，加拿大人收入来cover拥有房产费用的比例高达53.9%！

　　这个数据是自1990年以来的最高水平，也就是加拿大人的房屋可承付力降低到28年的新低！这个指数的数据如此糟糕，主要都是由于来自BC省温哥华和安省多伦多的数据严重影响了数据总值！

　　温哥华的可承付力数据为惊人的88.4%，多伦多也好不到哪里，可承付力数据为75.9%！

　　当然，皇银分析师也指出，如果房价不能走低，或者加拿大人收入不能增加，这种情况将会继续发展下去，因为加拿大央行开始的连续加息，令按揭贷款成本大幅上升！

　　笔者本周参加加拿大道明银行总部进行的秋季经济形势闭门会议，总行的分析师也从另外一个角度分析了这个问题。道明分析师认为，加拿大人的房子可负担力明显下降，原因是价格与收入比Price to income 较10年前提升了30%，价格与出租比Price to rental 较10年前提升了50%，换言之，加拿大房东的房租收益率下降三分之一！

　　这今年加拿大地产市场出现了新的趋势，一些房东并不是出于居住需求来买房，而是将房子作为保值用途，通常是作为资产配置的一部分，因此出租房投资蔚然成风！

　　既然是投资房，这些人通常会根据租售比作出投资决定。在房东的房租收益下降的时候，就必须要大幅提高租金水平，这是基本的经济常识！

　　在一个自然循环的经济体中，政府突然出手干预，往往会产生意想不到的后果！2017年四月，安省自由党政府突然祭出海外买家税就是最明显的例证！

　　现在BC省将房租的租金限制为通胀增长水平，表面看起来有道理，但是，笔者经常接触投资者，如果你告诉任何一个人，投资增长只是与通胀水平一样，绝大多数正常人会扭头走开！哪个投资者愿意承受股票市场的波动，增长却只是达到通胀水平呢？

　　房地产市场投资恐怕更是这个道理，自从安省政府出台政策后，房地产投资者终于知道原来房价竟然还会下跌！那么，在大多数房地产投资者都处于高杠杆的情况下，面临着美联储步步紧逼使得加拿大央行被迫加息，面临着房价的潜在波动，难道不应该多收点房租来抵消房屋价格的下跌风险吗？

　　BC省的政客们为了政治正确和拉选票，牺牲房东利益一味偏袒租房者的做法，让持有物业的房东非常失望。历史证明，一旦政府强行干预，房屋出租量下降，而租房需求还在的话，就会出现黑市，价格比原来还要高出许多，BC政府的租金限制只不过是纸上谈兵笼络人心而已！

　　一个无法回避的事实是，简单粗暴的用行政手段来限定租金，根本解决不了问题。当初美国纽约市的租金价格不仅没有如同预期一样得到控制，反而催生了另一个产物“黑市”。

　　由于供应量急剧下降，房东可以通过“竞价”来租房，价高者得。从经济学上的术语叫做（price discrimination）。付不起房租的人依旧租不上房子，而勉强租得起房子的人不得不以更高的价格租房，这实际上是变相的抢offer。

　　更让人想不到的是，这种市场环境催生了一个新的行业“二房东”。精明的“包租婆”们看准了市场被急剧扭曲，开始经营起了分租的业务。高价来租房不可怕，租下来后，他们可以以更高价分租给租不起房屋的穷人。

　　上图可以看出，政府希望实施房租控制，把房租固定在1000美元，造成的结果是供应量大幅降低，从210万降低到190万。但是，随着房屋稀缺，实际租金价格把1000美元作为基准线，大幅上涨到黑市的市场价格，变成3000美元！可笑的是，政府的房租价格天花板（PRCIE CEILING)，却搞成了价格地板（PRICE FLOOR）。更可怕的是，中心交叉点的左侧B和C区域的高额利润都损失掉，许多正常出租的房东失去这些利润，政府也失去相应的税收，这些都被黑市和包租婆赚走！

　　可见，简单粗暴的限制房租增长，不仅很难真正改善租房市场的可负担性，反而催生了黑市，养肥了包租婆，政府的“一片好心”却使得老百姓和租客的日子更加艰难。

　　安省曾经在1975年推出租金管理条例，作为一项临时措施管制措施，该制度于1986年调整为租金与通货膨胀率挂钩。根据多伦多大学的调查报告，1975年至1986年期间，安省的租金管制影响巨大：新建筑减少，建筑物加速老化，租赁房屋转为公寓，租赁住房短缺严重等。

　　从美国纽约的经验，和安省过去所发生的事情看来，希望安省政府可以谨慎从事，不要再像海外买家税一样照搬BC省的政策！

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