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最近一周深圳华强城、万科星城、万科香蜜府三盘开盘都取得了不错的成绩，三盘热销之后，如何评估当前的深圳楼市？
这两天不少自媒体都是鸡血满满，反转说、筑底说、回暖说都有，看空者也不乏其人，看空的说深圳楼市进入下跌期才开始，跌15%很正常等观点也有。
1、深圳新房价格底已经确立，刚需盘新盘价格底标准就是华强城的开盘价，改善豪宅盘价格底标准就是万科香蜜府的开盘价。万科香蜜府开盘几乎售罄，华强城开盘当天销售八成多，这两天据说又卖了一百多套，基本上也清盘了。
在限售三年的大前提下，能取得如此成绩，说明价格上已有较大的吸引力。而且这两个楼盘的售价也低于周边二手房不少。可以说，这两个楼盘的定价标准就是深圳新房的价格底。在2019年，同地段同档次的新盘很难低于这样的价格标准开盘。
2、市场情绪方面，其实早已经见底，接下来再坏也坏不到哪里去。当前买房的人群，主要是刚需自住一族，限售三年的威力基本上把短期投资的都关在门外了。华润城3期几千人排队，当时还未限售，巨大的一二手房价倒挂利差其实吸引人不少短期投资客及以公司名义购买的短期投资客。
731之后的调控影响，再加上国内外经济形势的影响，楼市声速转凉，我的会员群主要以投资客为主，去年天汇城、QCC、华润悦府开盘时，不少会员都买了，最近华强城、万科星城开盘会员中买入的比例极低。
也从一个侧面反应了当前市场情绪非常凉凉了。支撑市场的主力军是自住及改善客，华强城、万科星城、万科香蜜府基本上都是这种情况，所以，别看这三盘卖得火热，其实大部分投资群里最近活跃度仍偏冷，因为大部分是自住客在买（当然，没有具体调查数据，只是个人感受）。
3、当前大部分在售新盘仍不具备热销条件。群众的眼睛是雪亮的，有时这句话是对的，最近两个月新盘开售不少，大部分销售平平，哪怕启动二三级联动，无外乎定价没有优势，准确的说是定价并没有见底，自然不会有热销。只有像华强城、万科香蜜府这种定价一定到底的新盘才会有热销可能。我想，后面的新盘定价会更理性一些。
限售三年现在看来对市场的影响还是非常大，一个市场越是限制流通性，价格越难起来。这点我在731之后的网上分享会就谈到过，流通性变差的情况下，房产会越来越成为“不动产”。限售三年让投资需求快速萎缩。多年前我就说过，抑制住了投资需求，仅靠深圳的自住需求，深圳房价虽可以保持稳定，但是很难再次启动的。2011-2014年的深圳基本上也是这样情况。
4、二手房将继续探底中。前面说了，华强城、万科香蜜府这样的新盘定价标准就是当前深圳楼市的筑底价，而大部分二手房都离这个标准有至少10%以上的差距，所以，二手房在政策无变动的情况下，将继续探底中。
但我并不认同有观点说，深圳楼市仍处于下跌期，整体下跌空间起码有15%这样的观点。多年前我把中国特色的楼市运行阶段分为启动期、爆发期、赶顶期、调整期。
这其中并没有下跌期，调整期并不完全等同于下跌期。中国楼市自1998年启动至今，唯有2008年曾出现过下跌期，其他大部分时候市场只有调整期，没有下跌期。如2011-2012年、2014年，房价稳定不涨或微跌，以时间换空间，其实很难称之为下跌期，尤其是这次深圳已经经过两年多的调整了，估计也不例外。
5、部分新盘定价非常纠结，非筑底价难热销。最近听过几个新盘的定价，感觉还是偏高，未来开盘不可能达到华强城这样销售率，但一旦销售不力，也不好降价，怕前期业主维权，所以，这个阶段，如何定价非常考验开发商的专业水平。
毕竟像华强集团这样的厚道国企及万科这样专业水准的开发商还是比例不高。大部分开发商还是心存一点幻想，不差钱的就慢慢卖，熬到政策有所放松，问题也不会特别大。
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