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空置率较高。
2017年全美空置率7%左右，加拿大4%左右。类似于我们空置率的是日本，但是日本大致上各城市的空置率在8%到15%之间，东京大概是12%左右。新加坡大概是8%-9%的空置率。当然这些空置率和报告中的口径有可能不同。不过差不了多少。在国际同口径统计当中，一般空置率破10%，就基本上亮起了供需的红灯。
当然统计不能抛开感受，这个统计和我们的认知基本符合，空置率中小城市更高，一线城市更低，而且这几年虽然房价没有大幅度的下跌，但是空置率逐年在上升。这说明房产的投资性需求远远大于刚性需求的增长。这符合中国人口结构的特征，也符合人口流动的特征。
总体上，我们依然不能完全信任一份调查报告。但是总体上，房产使用供需上面如今的确过剩，要知道未来老龄化，人口结构是梭子型的，而随着购房高峰人群逐渐满足需求，趋势一旦向下，则是一个持续的过程。我们以前说过，房子的供需变化都十分缓慢。供应有建设周期，大概1-2年才能有新的供应。但是需求周期更长，十年计的要看人口的出生情况。
如果供需不振，未来房价要翻身，只能看货币宽松。对此，并不是太乐观。不过货币宽松也是审时度势，我只是觉得不合适，但是个人没有能力判断未来货币松紧态势。
所以，大概率房地产应该要回归理性。理性是什么？就是房价和收入比和世界趋同，国际上大概房价和收入比3-6倍算合理。但是考虑到中国的人口密度类似于日本，东京大概10倍左右的数据可以参考到一线城市，但是，现实是：上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。这个数字还是比较保守的，实际应该高于这个。
看样子，即使最乐观的看，房子也该下行一段时间。
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