聪明人现在都在卖房子

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众所周知，我最近两年一直都不太看好房地产作为投资对象的价值。具体而言，我之前对于买房有三个可操作的建议：

1）刚需不需要考虑价格，视需求的刚性程度而言，自己择时购买即可。

2）投资性需求，不建议买房。

3）尚无能力支付首付的同学，根本不构成对房子的有效需求。忘掉房子，专心跑收入，跑满了首付再说。

时日至今，以上三条，第一条和第三条不变，第二条有新变化。结合最新的经济金融形势和政策思路，我现在把第二条修正如下：

2）投资性需求，不但不建议买房，手持多套房产进行投资的，更应该及时脱手，兑现收益。

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相较于过去的一些新变化。

房价的影响因素，从根本上，依然还是我反复强调的：

1）宏观上看货币供应量（M2）的变化情况；

2）中观上看政策对房地产行业的调控态度；

3）微观上看居民部门加杠杆的意愿和空间。

以上三个因素，目前有新的变化吗？有。

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先看第一个，也是最重要的，关于货币环境的未来走向。

具体来说，M2的供应一直常态化趴在低增速水平，2月最新的金融数据现显示，广义货币M2的增速在一月反弹后又迅速跌至去年创下的历史最低点8.0%，即便把一二月合并起来看，M2的增速水平，依然是历史低位。

M2的增速，在接下来肯定会上升，这是货币政策已经部署好的。但总体来说，低增（相较于以前两位数以上的增速）在未来一定是常态。这是现在的管理层治理经济的大思路决定的。

现在国家搞经济的大思路是什么？大思路就是在控制杠杆的前提下，实现经济新旧动能的转换。

“去杠杆”的战略并没有放弃，哪怕是现在，至少也要“稳杠杆”或者叫“结构化去杠杆”，这要求经济的宏观杠杆率至少要保持稳定，不能再往上冲。

宏观杠杆率怎么计算的？国际通行的有两个指标：M2/GDP，或者非金融部门债务总量/GDP。

近日在两会上的政府工作报告里，货币增速被定调为“与名义GDP增速相匹配”，这句话是什么意思呢，也就是货币供应的增长，大约与GDP和物价水平变动之和相近。可以近似理解为，货币供应的增速大约等于实际GDP+适量的通货膨胀率（2%附近）。

为什么今年首次对货币增速定这样的目标？为什么不像以往一样定一个M2的具体增速数字（往往高于名义GDP增速）？回头看上一眼宏观杠杆率的定义，就明白了。要保持这个分数值的稳定，就必须分子分母的增长幅度相近。再说一遍，这是大战略决定的。

以2018年为例，2018年末M2增速为8.1%，社会融资规模增速为9.8%，名义GDP同比增长9.7%，实际GDP增长6.6%。社会融资规模增速与名义GDP增速是大体匹配的，M2增速略低。

所谓的“管好货币供应总闸门”，所谓的“不搞大水漫灌”，大家不要觉得这些话都是p话，不能相信。要看数据说话，不能简单地靠自己的直觉经验和情绪，毕竟买房子几百万上千万都是你自己掏钱，多看点数据，多花点时间，是性价比非常高的一件事情。