告别43个月“牛市”：前两月商品房销售面积降3.6%

　　2019年楼市将呈何种走势，是业界关注的焦点。而开年前两个月的市场表现，往往也能透出某些信号。国家统计局数据显示，今年前两月全国房地产开发投资同比增长达两位数，而商品房销售面积则同比出现下降。国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，前两月房价走势总体平稳，当前房地产市场进入了新的发展阶段，随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

　　记者通过对今年前两月房企销售的梳理发现，百强房企门槛不升反降，近三成企业无新增土储。同时，记者走访一线城市上海楼市则发现，前两月该市新房二手房成交量均呈现同比大涨，机构对后市表现普遍看好。

　　3月14日，国家统计局公布的《2019年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~2月份全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

　　值得注意的是，今年前两月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，房地产开发企业土地购置面积大幅下降34.1%，房地产景气指数连续4个月下调。

　　中原地产首席分析师张大伟向记者表示，“除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力。”

　　商品房销售面积43月后首降

　　国家统计局数据显示，1~2月份全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售面积下降3.2%、销售额增长4.5%，办公楼销售面积下降15.7%、销售额下降6.2%，商业营业用房销售面积下降13.6%、销售额下降9.4%。

　　国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示，1~2月份房价走势总体平稳，从监测到的全国70个大中城市房价变化情况看，总体比较平稳。

　　对于1~2月份商品房销售面积同比下降3.6%，毛盛勇表示，很大程度上是有两个原因：一是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响；二是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

　　另外，从房企业表现来看，克而瑞数据显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）环比下降22.9%，按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

　　从市场走势数据看，销售面积增幅已经连续多月明显放缓。张大伟分析认为：“商品房销售面积从2015年6月开始增长，直到2018年12月，经历43个月。虽然去年12月份短期冲刺销售有所上行，但从2018年9~11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。因此判断2019年1~2月出现的销售放缓延续了之前的趋势。”

　　房企资金面继续承压

　　1~2月份，房地产投资增速有所加快，比2018年全年加快2.1个百分点，增长达到11.6%。去年全年维持在10%左右的水平，今年1~2月份为什么会加快？

　　毛盛勇表示，主要有两个原因，第一个原因是前期土地的购置费增长比较快；第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快，推高了房地产的投资。

　　资金是影响企业购地行为的重要因素。1~2月份，房地产开发企业到位资金增速回落4.3个百分点至2.1%，其中定金及预收款由2018年增长13.8%降为增长5.6%。

　　除了销售放缓带来的回款不畅，房企融资窘境仍未得到改善：1~2月国内贷款4976亿元，下降0.5%，自2018年4月以来连续十个月保持负增长；企业自筹资金7279亿元，下降1.5%。

　　易居研究院报告指出，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道。

　　当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1~2月份年初异动，从2018年1~2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，2019年2月进一步扩大至9.5个百分点。

　　易居研究院认为，目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少，且发改委限制房地产企业外债资随便找财经网资境内外房地产项目等调控因素，考虑到未来整体销售增速大概率继续回落，企业债券对房企的资金压力缓解程度有限，房地产企业的资金压力依然很大。

　　房企买地面积降超三成

　　值得注意的是，1~2月份房企土地购置面积和购置价款双双大幅回落。

　　数据显示，1~2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

　　自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势，2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。

　　进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至2019年3月10日，全国卖地最多的50大城市合计土地成交金额为5739.4亿元，同比减少了16.4%。

　　库存创58个月以来新低

　　随着楼市去库存接近完成，大部分城市成交量放缓，库存去化出现了降速。

　　数据显示，截至2月末全国商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。其中，住宅待售面积增加117万平方米。

　　据中原地产研究院统计数据，2014年4月末全国商品房待售面积52652万平方米，2014年3月末为52163万平方米，2月末数据已创下58个月以来的新低。

　　“今年2月份商品房待售面积同比跌幅为10.6%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但跌速放缓。目前房企仍然面临部分去库存的问题，预计后市仍然会选择以价换量。”张大伟认为。

　　同时，张大伟向记者表示，2018年各地持续加码的调控政策逐渐见效，加之购买力透支，以及持续43个月的房地产牛市、包括整体经济宏观环境的平稳，都使得房地产投资需求减弱，市场开始进入‘后牛市’阶段，在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。