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先说表演：在房价平稳期间，开发商拿到《商品房预售许可证》开始卖房，刚开盘推出的房子都不是上等品，先卖次后卖好。把户型好、楼层好、采光好等的优质房源捂着不卖等后续出售。
中介与售楼处有佣金业务关系，有房卖也说售罄，挤出几套房说买房人征信没通过或首付凑不齐等原因退房，刚好让买房人捡漏。还有多家买主持币想买，摧买主交钱先定下以免别的买家抢先。
笔者就遇到这样卖房业务小伙，某年2月底开盘、我4月初去售楼处，当时接待业务小伙说只剩下几套房，和业务聊某户型时恰巧广播里传出：某号楼、某层(这是聊的楼层)已售出。广播重复多次声音挺大，就是让买家们听到。都是楼层不好的房子笔者拒买直接走人，此处不买房，自有买房处。第二天业务打电话过来说:领导把开盘时两业主因在规定时间内没交齐首付款的房子挤出来了。
(二)老百姓买新房是不会选择通过中介来买，担心中介收费。但行家是知道中介不收买家新房的费用，若收费买家直接奔售楼处去谁找中介？买新房非二手房？二手房买卖交易中介是收买家的费用，不收费中介吃什么？但中介招来新房买家成交后收取售楼处的佣金，中介和楼盘销售之间存在利益关系。
在房价进入上涨通道时，通过中介买新房成功率要大于无背景、无靠山的民众个人。当然中介与售楼处存在违规操作行为，把好房源留在手里捂盘惜售收取茶水费。
(三)开发商悟盘惜售确实存在，说一实例：2010年合肥某楼盘房价6500元/平，到2014年房价涨到9300元/平，售楼处只留两个售销人员守盘，非老业主或关系户带来的买家一律回答：无房！其实就是惜售。两栋房子捂到2016年房价翻一番达到2万/平时全部售罄。
要了解该楼盘处在地段、学区、房价等，如果有优势就不一定是套路？若无优势的楼盘都不好卖了，就存在演戏的成份。
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