为什么外国人不炒房？-随便找财经网

　　谁说外国人不炒房，只是炒房没有那么厉害而已。

　　2008年的外国次贷危机导火线之一就是因为炒房。

　　2008年的金融危机至今已经过去11年，但这次金融危机造成的后续影响直到现在还存在，比如目前一些欧洲国家还没有从2008年的金融危机当中恢复过来。

　　而2008年金融危机发生的重要原因是外国的次贷危机，而外国次贷危机的发生，有一个很重要的原因就是因为炒房。

　　2001年受到科技泡沫以及911事件的影响，外国为了刺激经济发展，实施了宽松的货币政策，美联储在短时间之内连续进行11次降息，在宽松货币的引导之下，外国的融资成本不断下降，而且变得更加容易。但是当时外国经济的发展并没有像美联储主席格林斯番所预测的那样顺利，所以实施宽松货币政策之后，多出来的货币并没有流到实体经济当中，而是进入到了房地产行业。

　　当时外国很多没有工作没收入的家庭妇女都可以很轻松的从银行贷款去买房，也正因为大量的资金进入楼市，进一步推动了外国楼市的发展，房价迅速上升。在房价不断升值的过程中，又进一步吸引了更多的人投资到楼市当中，这又进一步加剧了房价的上涨。

　　比如1990年到2000年，10年时间外国总体房价只上涨了35%，而从2001年到2006年，5年时间外国房价上涨了80%，个别城市甚至一年之内涨幅超过20%以上，这点跟目前我国楼市的发展有点类似。

　　在外国这波房价上涨的过程中，对贷款人要求很低的次级贷款大行其道，截止次贷危机发生的前夕，外国次级贷款的规模已经达到了1.4万亿美元左右，这其中还有很多人通过再按揭的方式来加大投资杠杆，这样杠杆就不断扩大。而这种不断加杠杆造成的楼市繁荣终究是一种空中楼阁，在大家的收入跟不上的整体房价的上涨，一旦某一个环节出了问题就会造成连锁反应，结果导致房价短期之内大幅下跌，资产价格迅速缩水，最后演变成了金融危机。

　　当然在2001年之前以及2008年之后，外国炒房的人确实是比较少的，而外国所以很少有人炒房，这里面主要有几个原因。

　　第一、房子交易的成本相对比较高。

　　在外国买房，除了房子本身的价值之外，还有交各种费用，比如过户费，中介费，保险费，律师费等，这些费用加起来大概是在5%左右，这意味着对于投资客来说，房子还没买到手就亏损了5%。

　　房子买到手之后，想卖出去哪还有交一个中介服务费，目前外国中介服务费一般3%——5%之间，此外房子增值的部分还要交税。

　　所以把买房与卖房的各项费用计算在之后，光交易产生的费用就可以占到房价的10%左右。

　　第二、持有房产的成本更高。

　　在外国大家都知道有两种东西不能炒，房子和粮食，外国政府认为这两样是保障民生的最重要手段，副食品和房子价格暴涨，就会造成社会动荡。

　　而为了控制房价，外国政府设置了严谨的房产税费制度。一旦大家购买房子之后，每年都要交一个房产税，外国地产税的税率是由各个州政府决定的，不同的洲税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%——3%之间。

　　除了房产税之外，还有管理费，保险费，维护费等等，这些费用加起来每年就占到房屋价值的2%——4%之间。这些费用不管有没有人居住都照收不误。虽然对于居住用途的房子来说，外国会有一定的税收减免政策，但是必须在房屋居住满两年以上才可以，外国判定是否在房子里面居住满两年，主要是通过水电费等各种严谨措施来判断，所以投资客想要减免这个费用是很难的。

　　除此之外，如果房子买来是用投资的，而且租出去，那每年的租金照样要交一定的税费，这点跟目前中国很多房东收租金不用交税有很大的区别。

　　也正是因为这些杂七杂八的费用，让外国房子持有的成本比较高，而且这些成本是随着房价的上涨而增加的，在扣除这些成本之后，投资房产所获得收益并不是很乐观。所以投资房产对很多人来说没有太大的吸引力。也正因为如此，目前外国依靠房地产发家的富豪其实很少，比如大普这种房地产开发商，在外国的资产也就50亿美元左右，这个资产跟一些科技大佬根本没法相比，反观中国的富豪榜，很多都是房地产开发商。

　　第三、土地属于个人的让政府没法依赖土地来获取财政收入。

　　外国目前的土地是属于个人的，政府并不能随便拍卖私人的土地，所以想要靠拍卖土地来获取财政收入是不现实的。当前很多外国地方政府的收入来源主要靠地产税。也正因为没法拍卖土地获取财政收入，所以政府就缺乏推动房地产发展的动力。

　　第四、外国有完善投资渠道。

　　外国作为世界上最大的经济体以及世界上最大的金融市场，目前外国金融市场比较发达，而且相对健康稳定，大家可以选择的投资渠道比较多，而且有很多金融机构可以帮大家投资理财，很多投资渠道所获得的收益都要比投资房地产更高。

　　比如从2009年到2018年这10年时间，外国股市经历一波稳定的长牛，过去十年，很多外国居民投资股市所获得的收益要远远超过投资房产所获得的收益，所以大家对投资房产就没有那么大的兴趣了。

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