房产正在贬值？投资难爆赚 重构未来家庭资产配置

　　过去20年，房地产一直是居民财富的重要载体。买房曾经非常赚钱，许多家庭由此把握了财富增长的机遇。但目前，有越来越多的声音认为“房价暴涨时代已经落幕”，或将被其它投资机会接替。

　　房产投资难爆赚

　　据统计，2018年中国城市家庭资产中的住房资产占比高达78%（《2018年中国城市家庭财富健康报告》）。但极力追求以房产为核心的资产配置，或已不再合适。房产投资的变化体现在多个方面。政策层面，4月19日政府重申“房住不炒”，各地限价限购政策落地，减弱了房地产的投资属性；加之各地“租售同权”政策出台，也是在鼓励以租代买。

　　房地产价格的预期，中长期将更多受到人口因素的影响。有更多人需要，才有价格的支撑。人口增长对地产需求的支撑正在改变。另一个变化是棚户区改造：海通统计显示，2016年来商品房销量的增加，很大程度上来自政府对棚户区改造的补贴，每年额外带来约3亿平米的商品房销量；未来此类补贴的逐渐淡出，也将让地产周期回归人口因素的影响。

　　目前，房地产已经出现了价值分化：有的房子涨价都买不到，有的房子降价都卖不出。对于多数家庭而言，追求“涨价都买不到”的核心地产似乎不是一个最优选。在此环境下的另一现象是，许多家庭持有的现金资产比例过高，而我国过去十年货币量M2增长了2.5倍，未来增长还将继续。家庭财富保值增值，就需要重新考虑资产配置方向。