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解这道题的关键就是计算从银行获得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在卖价上加多少。 我们就按照我设定的标准来计算一下： 年收益率4.5%，5年下来，300万的的年收益为300万*4.5%*5=67.5万。 租金每月3000元，不空置，5年下来租金收入为：3000*5*12=18万。 如果想要不赔钱，最终的卖价应该至少为300万+67.5万—18万=349.5万。 不得不说，5年下来，300万的收益率不可能只有4.5%。无论是采用信托也好，复利理财也好，收益率都可能远大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300万的房子租金超5000元的都不在少数，再加上每年房租可能还要有涨幅。在这里只是引入一个数字做简单的计算，题主只要了解计算方法，套用当地当时的情况就可以了。 按照5.1%的利率计算，300万，五年后的总资产为300*（1+0.05）5次方，计算为382万，注意这是一个复利的过程，即每年的利息可以参加下一年度的存款过程，加上房地产税、维修基金、物业税等等按15万计算，你的出售价不低于397万，才能持本。 如果说跑赢通胀呢，我们按8%计算，那么同样的过程计算为455万。 如果和投资股票比较，按照沪深300指数基金的净资产收益率12%左右，计算为543万。 那么对于实际中的贷款买房呢，这部分我们可以把投入的300万元分成两部分，一部分是首付，资金成本是自由资金，另一部分贷款资金成本是贷款利率，然后重新计算机会成本。 我这里做一个展示。按照目前的贷款情况来看，按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即90万元。 这段话的意思是贷款部分的资金成本要比自由资金高，高多少呢，首套房利率按5%计算，二套房的利率高20%，也就是一个点。这个利率是基础性的成本，会叠加在每一年的复利计算中。 按照通胀的标准计算，8%的收益率，计算最后的房子出售价应该是90*（1+0.08）5次方+210*（1+0.09）5次方+15=470万，比不贷款的的455万高出15万。 总结： 5年限售，这个词对于投资来说并不友好。谁能知道5年后房价是涨是跌，5年后理财是3.0%还是5.0%？谁又能知道你的300万会不会遇到更好的投资标的？总体建议是，如果投资，不建议；如果刚需，可以入手。 |
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