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房地产的售价=息税前利润+利息支出+税务支出+人工+钢筋水泥+其他建材+土地成本。 利息支出：A股有125家房地产相关企业，其中95家资产负债率超过50%，其中35家资产负债率超过80%。而更加庞大的房地产队伍在港股，港股恒大的资产负债率83.58%，碧桂园89.36%，融创89.8%，比较好的是SOHO中国，49.94%（潘石屹一直是对房地产持有较为理性的观点）。至于万达商业已经私有化，去年一大堆资产切割想来大家也就看到了。也就是说，大部分房地产开发商如今是银行的打工仔。下游的大背景也很清晰，虽然如今房地产有价，但是没量。一二线可能是调控的关系，但是三四五线城市，不调控也未必跑得上去量。大家都不敢降价，你想想，如果我有100元的房地产，而80元的钱是借的，如果我下降20%卖，是不是一分都没赚到。所以降价跑量是死，但如果迎来了宽松，是不是利息就可以少还一点了，而房子就可以更高价格脱手？但是，有个前提，借银行的钱产生的利息是持续性的。所以，利息支出就非常的庞大。（投资人要注意，各家房地产企业财务费用有资本化的做法，所以利润表财务成本对投资人来说参考意义不大。） 税务支出：营改增实际上对于建筑业的税务成本有所增加，其他一些税务规范行为，使得原来建筑企业偷漏税的行为得到遏制。原来是营业税的大环境下，建筑企业上游供应商经常免票供应材料。而如今情况大不相同。这个税务成本最终层层递进，进入到房企终端。 人工：人均GDP作为一项国民收入的参考，可以明显看出人工成本的递进。因为制造业和建筑业人力上面有竞争，这种抬升是明显的，而且由于建筑企业条件更加艰苦，愿意在一线晒太阳的年轻人越来越少。 |
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