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小城市房地产售价上不去，大城市拿不到地。各种成本集体上升，导致了小房地产企业破产。我们也看见了，实际上头部的房地产企业如今依然还看不到危机。 钢筋水泥和建材：实质上，建筑土建部分主要成本来自钢筋，其次是水泥，装修部分更加复杂，各种材料没有太多主次。我们就主观将钢筋价格作为整个地产业的参照。下图为螺纹钢期货月K，我们可以看到，现如今的刚才价格比2015年底有所抬升，在是在历史趋势上，如今的刚才价格历史中端水平。当然铁矿石2018年6月到今年6月涨了62%，这种低价位模式会在未来改变，建材成本总体要上升。 土地成本：土地价格是个观测的难点，原因在于中国这么大，各地情况都不一样。然而实际上你关注一下地王，就知道其实部分城市地价还在上行。这些上行地价的城市集中于一二线。而三四五线城市，部分地王并非完全是地王，往往配套有相关利益来摊薄地价。所以，我们可以认为地价成本总体还是在抬升，但是没有太大的幅度。 综上，房地产企业的做法，大企业是增加周转，也就是卖的快，将成本锁定，降低财务费用的堆积。而小企业如今由于实力问题，大城市的地拿不到，小城市的地拿来也卖不掉。所以如今的地产，被淘汰破产的企业大多数体现了中小城市的地价真实情况。原因是中小城市房价涨不动，而成本如上面叙述，提高了很多很多。这个时候捂盘会增加资金成本压力。而大城市竞争，如今也基本看得见的几家，食物有限，要么当地王，投入更高的成本赌未来，要么卖资产，如万达那样。 |
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