什么是制造业？房地产不是制造业吗？与房地产相关的产业也不是制造业吗？-随便找财经网

制造业是按照市场要求，通过制造过程，转化为可供人们使用和利用的大型工具、工业品与生活消费产品的行业。

房地产不是制造业，而是服务业，是K类服务业。在一些政策划分上你可以看出，建筑和房地产被划为服务业。如果你了解营改增之前的营业税你就基本了然了。建筑企业买材料开增值税发票，而建筑业和房地产业当时是开营业税发票。如果在当时是营业税发票，那么这个行业的定位就和其他多类别服务业是一样的。

房地产相关产业里面上游建筑材料大部分是制造业。从消耗看，钢筋水泥制造业占到土建成本的7成以上，而装修成本则更加复杂，有些装修比土建消耗更多。所以房地产里面大约7成材料3成人工。但是，就好像用食材的餐饮业不能叫做农业，用了7成材料的地产业也不能叫做制造业。

为什么说房地产挤压制造业已经形成共识？有人认为房地产本身是制造业为主的，比如7成消耗的建材。但现如今的情况是房地产带动的相关建材业投入产出比在减少。消耗同样的钱，投入到房地产行业，创造的就业和回报如今看都大不如前。这里面大约可以用边际效益递减来解释。吃包子吃到8成饱是幸福的，如果吃包子到12分包，那是痛苦的，再吃，就是害命。房地产业实际上已经膨胀到了顶峰，即使再敞开了发展，每年的增量效益也十分有效。

所以现阶段把房地产和制造业对立并不准确，本质上是中国进入人均GDP1万美元的关口，再增加GDP，必须通过调整产业结构提高劳动生产率的方式。相对而说，如今的房地产业拉动的效果非常差。比如前几年就棚户区改造和大量基建投入，但是就业的人数增加有限，倒是倒闭了很多房地产企业和建筑企业。究其原因，是因为在房地产行业已经趋于饱和，不是相对于需求，而是相对于可开发的土地。比如你在小城市如今造好了未必好卖，而如果你在大城市你未必能找到能造的地。所以房地产企业在三线城市投入过多，倒闭，房地产企业在大城市拿不到地，倒闭。至于支持房地产的手段，前几年旧城改造实际上已经是对房地产的一次支持。大家也看到了，并没有让钢铁水泥行业，以及建筑行业有太大的起色。

说到底，还是一个产业结构的调整，并不是制造业还是服务业的侧重问题。苏联当年为什么出现问题？有飞机大炮没有汽车电视机。很显然结构性问题是大多数国家在发展到一定程度无法回避的问题。还有如今的日本，虽然停滞了30年经济，但是日本如今的产业结构是比较合理的。比如日本强劲的生物制药，日本如今一些独特的材料。

最理想的产业结构，是产业分散，多头并进。房地产也不是不能发展，但是不宜独木支撑。进入发达国家行列的国家，几乎没有一个国家是通过房地产行业的，都是制造业，生物化学，电子产品，网络游戏，影视动漫等创意和专利性的产业。

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