当下是否要卖房是一个比较尴尬的时间点，为什么这么说？一方面过去4年大部分城市的房价翻番，现在如果不买担心房价继续大涨；相反的，过去房价已经涨了这么多了，现在买房会不会是成为接盘侠了？这两种观点是截然相反的，也反应了市场上对房价走势完全相反的观点，那么哪一个观点才是符合未来趋势的？笔者尝试做一些基本的分析：

1、未来房价难以重复过去的5年翻番，10年翻两番的走势

未来房价难以重复过去5年翻番，10年翻两番的走势，这个是我对未来房价一个基本的判断，简单来说就是未来房价难以大涨，作出这个判断的依据是什么？

第一、中国过去20年是城镇化最快的20年，这个20年是前无古人后无来者，在1998年的时候城镇人口只有3.75亿（总人口12.5亿，城镇化率30%）；而到了2018年城镇人口8.4亿（总人口14亿，城镇化率60%），20年间，城镇增加了4.65亿人居住，这种大规模的人口进入城镇，在人类历史上只有中国的过去20年才发生过，平均每年城镇增加了2325万人。但是这个趋势在发生变化，根据规划到2030年城镇化率达到70%，也就是未来12年，城镇化率提高10%，城镇人口增加1.4亿，平均每年增加1170万人，这个数据相比过去20年是减半的。根本原因就是城镇化速度在放缓。

第二、中国经济由高速增长转为高质量增长，2010年的时候，中国GDP的实际增速是10.6%，此后一路下滑，到了2018年已经下滑到6.6%，而2019年上半年又下滑到了6.3%，这是一个很重要的信号，未来10年中国经济的平均增速大概是是在5%，也就是说未来GDP的增速也将腰斩。

第三、中国的货币发行速度在锐减，过去2位数的增速非常正常，但是从2018年开始，M2的增速就进入8的领域，到2019年上半年M2的增速是8.5%，比GDP的增速高出2.2个百分点，多出的百分点大致是相当于通货膨胀率。所以未来M2的增速大致等于GDP增速+通货膨胀率，M2增速的锐减，房价的上涨速度 也将受到货币的约束。

第四、中国2018年城镇人均住房建筑面积是39平米，相比1978年的人均7平米， 已经大幅增长，中国住房从以前的短缺，已经到了相对平衡的阶段，未来人均住房面积虽有增加，但是增加幅度也会大幅放缓。

2、房价也不会跌，更不会大跌，局部城市房价有可能难以支撑

上面的四个理由支撑了未来房价不会重复过去的大涨走势，但是也支撑了房价不会跌的走势，因为城镇化仍然在继续，虽然人数减半，但是平均每年依然有上千万人口。

经济增速虽然放缓，但是依然有5%，经济增长是房价支撑的基础，经济增长才能吸引人口，居民收入才会增长，房价才能有支撑。

货币发行速度腰斩，但是依然是高于经济增速的，无论是出于抗通胀，还是在经济增长的支撑下，房价都没有要降的理由。

人均居住面积虽然达到了39平米，但是大多数的房子依然是比价老旧、破旧，改善型的需求依然是非常强劲的。

居民对美好居住环境的追求是不会停止脚步的，只要有购买力，也就是有消费力，那么就会追逐更好的居住环境，这就是需求。

3、城市将走向分化

中国有将近300个地级城市，3000个区县，一二线城市人口在流入，但是也有些城市的人口在流出，在那些人口持续流出的城市，房价是难有支撑的，2019年也许就是这些城市能够赶上的最后一波人口红利，还维持了一波房价的上涨。

以后这种机会会越来越少，人口向全国中心城市集聚，向区域中心城市集聚，形成各种城市群，这是为了的趋势，过去的城镇化是全国城市的雨露均沾，未来就会走向分化。

总结：如果你的城市是一二线城市，或者三线城市，那么当前是一个买方的时机，尤其是你所在的城市刚刚经历过一波上涨，房价正处于短期的回调中的时候，当下买房更加合适。记住：我们永远无法在市场最低点买到资产。