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记住“理财比赚钱更重要”！ 在目前的情况下分析起来，题主对于自身现金流管理有着大问题，如果需要钱了，但是银行不给做充足抵押，那不是守着资产要讨饭？ 同时，两者都属于固定资产投资，重复在一个种类上，意义不大，但是风险累加，所以一定要优化财产种类。最后商铺现在属于危险投资，尽快脱身比较好。 过去的成功经验不要永远复制，眼光也要与时俱进 过去20年是房地产的大牛市，基本上入场的人都赚了，只有极少数投资炒房的人踩中了地雷，房地产20年的经验似乎赋予了房产和商铺投资“只涨不跌”。 2015那一轮的房价上涨大潮中，有些地方超过50%的涨幅，让收益超过了多少人多年工资总和。结果让许多人认为只要买房买铺子就一定能稳赚不赔。但是也要与时俱进，要清楚的认识到大多数人只是赶上了好的时代，搭上了时代的便车。 房产投资还可以选择性继续，但是要注意控制风险 楼市已经进入白银时代，靠投资房地产获利风险也越来越大。国际上有一个评价地方房价泡沫程度的标准，那便是房价租售比，数据显示，在100个大中城市中，房价收入比位于9-12之间的城市数量最多，共计38个城市。 这些城市绝大多数为三四线城市，但是这些城市更不值得投资，为什么？因为一二线城市对三四线城市人口的虹吸效应正逐渐加强，未来这些城市人口缺乏有效支撑。还在这些城市闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。 深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚。当然，如果人口持续流入，这种情况将持续，而且有可能房价继续波动，或者租金继续增长，那值得买房吗？。 结论就是：房子还可以买的，但是买房一定要在持续在人口流入地区买房。 商铺投资要远离，赔钱的案例太多了，而且长期看很难扭转这个商铺赔钱的逻辑 以前说商铺都是用“一铺养三代”来形容，现在的商铺却是“三代养一铺”，虽然有一点夸张，但是目前商铺确实不怎么适合投资了，过去买的早的商铺价格便宜，所以回报率很高，但是新区域的新商铺就是单价贵，房租却不高，很多还租不出去，算上贷款利息，回报率根本不能看，现在大部分的商铺已经逐渐成了“伤铺”。 最大的风险和问题就是：商铺严重过剩啦！互联网对实体门店的冲击也非常大，很多商家已经不需要具体门店，也能做生意。商铺早就不是卖方市场了。现在不少出租市场是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环。 商铺其实同公寓一样的性质，所以也同公寓一样，有着致命的缺点： 不能落户、没有学位、对地段要求高、需要开发商有较强的运营能力以及转卖的时候交易税费太高。特别是税费高这一项，从供需两方基本卡死了商铺的溢价空间。 交易费用算算：契税。普通住宅的契税（满两年）是在1%，但是商铺是在3%-5%左右；土地增值税，住宅很多是不用缴纳的，但是商铺是一定要缴纳的，而且施行的是递进税率，最高可达增值额的60%。 如果转手卖商铺，那么能吞噬掉多少利润呢？根据网上的二手商铺计算器。50万的商铺卖到100万，需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。50%的利润都没了。 赶快调整结构把，否则有可能会未来资产价值不增反跌呢！ |
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