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保本有两个概念，一个是按原金额来计算，另外一个还要考虑最起码的利息成本。所以我们可以简单点从这两个角度来分析。 1，全款 假如这套房子当初是全款买的，那就比较好计算。首先，房子花了300万，还要考虑买房的时候所花的税费，如果当时买时从中介手上买，还要加上中介费。 另外还有一点需要考虑的就是装修，有些买的是毛坯房，也有些买了之后觉得不够漂亮，自己加了装修，所以也要把这一笔费用加上去。 还有入住时的一些费用，比如维修基金，比如开通水电，管道煤气，暖气等等方面的费用。 如果购置了家具家电，也要把这些费用算上去。 以上的费用是买入的费用，我们还要考虑卖出时的费用。 现在大部分情况下卖房子都是算实收的，也就是说由买家来承担税费和中介费，但是5年之后买房子那就很难说了，说不定自己需要承担一定的买卖费用。所以真正的保本还要把这些算在里面。 2，贷款 假如这是贷款买的房子，那就还要加上贷款的费用，贷款的费用主要包含两笔，一笔是这5年供楼期间所产生的利息，还有一笔是在一开始办理贷款时的费用，如果通过中介办理的贷款，会有较高的中介费，说不定还有保险费等等方面的费用。 3，时间成本 从投资理财的角度来说，房子能不能保本，应该把这5年的利息算上去。因为假如不买这套房子，我们把钱放在其他地方，至少放在银行是可以获得存款利息或者银行理财利息。 算这一笔费用也要分开全款和贷款，如果是全款的就500万，全部都计算利息，如果是贷款的话，只把首付的部分计算利息就可以了。 这个时间成本可以按照4%来计算，大约就是银行理财产品的收益率。 4，租金收入 既然这套房子是投资的，如果是现楼收房，那么可以把它出租，在未来这5年里面会获得收入，这一部分可以冲抵以上的一部分成本 5，大约金额 以上的计算比较复杂，比较琐碎，需要一项一项的加上去，这里提供一个经验值，房子的交易费用大约8%~10%，每年的持有费用大约4%，假如5年后卖出去是实收的，交易费用只需要算自己买那一次。所以房价大概要涨30%才不至于亏损，也就是说300万的房子，要卖390万。 |
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