为什么疫情严重期间，有些地方房价涨了，地产行业却说需要救市？-随便找财经网

为什么疫情严重期间，有些地方房价涨了

疫情期间房价上涨多是以回调之前的打折优惠价格为主，从中介到开发商都想借由回调房价炒作房价整体上涨的预期，促进楼市更高的成交量，从而赚取佣金和回笼资金应对债务问题。

这段时期的房价上涨基本上都含有炒作成分，疫情期间的楼市即不存在上涨的政策面，也不存在上涨的购买力，更没有上涨后长期稳定的市场。

从二月份疫情期间70城楼市整体走势来看，上涨城市中除了成都超过了1%之外，其他城市上涨幅度很低，大部分还是呈下跌趋势，更不要提那些成交量为0的城市了。

疫情期间，无论是新房还是二手房，成交都可以用惨淡来形容，且很多城市都是零成交，尤其是新房方面，环比下降更是严重。无论是成交额还是成交量，都将近下跌四成。

进入三月份后，一些热点地区楼市销售爆发，不外乎是将二月份压抑的购房需求全都释放了出来，加上近期政府出台救市政策，让很多购房者加入了楼市争夺战中。毕竟在打折优惠期间购房门槛低了很多，也算是刚需买房的最佳时间。

疫情结束后，人口进入，货币增加，经济恢复对这些热点地区的房市带动效果就会显现出来，也就是说这些地区未来的房价虽然很难大涨，但绝对不会大跌，所以现在不失为进入房市的一个好时机。

如果将一月份的房价看成水平面，二月份大部分城市的房价显然是在水平面以下，而马上到来的四月份中，可能会有更多城市的房价恢复到水平面，房价走了个V字后又回到了原点。

地产行业真的需要救市

如今，我国房企整体负债率已近80%，有些已经高到97%，马上就要变成资不抵债的情况了。

开发商面临的债务问题，今年初已经被多次提高，不能单单以最近几个城市，几个楼盘的销量暴涨就认定全国整体楼市已经回暖，不同于一二线自带回血能力，受疫情冲击更大的3-6线城市房市更需要重视。

尤其是在三四五六线城市中，长期深耕的中小型房企，疫情对他们的冲击更甚，这些房企大多也在疫情期间调低了销售价格，但销售量和销售金额却不像一二线城市那么亮眼，以致在一二线房企宣布要在4月1日恢复原价销售的情况下，这些三线以下的中小房企非但不敢跟进，反而可能连回调的决心都没有。

某地产界大佬曾说过，未来，房企前五强可以占到房地产行业市场总额的30%，而房产前十强可以占到总额的50%，

从上图可以看出，TOP100房企已经占据整个房地产行业近80%的占有量，除了这100家房企外，剩下的那9万多家房企如何生存，他们在各城市中建设的土地又会如何，如果变成烂尾楼，那么又会导致多少民众的购房款损失，这些中小房企才是地产行业需要救市的根本原因。

按原重庆市长黄奇帆所说，只有15%的房企是真正开发建设房地产行业的，假设一家房企开发的项目针对一千户居民家庭，那么十万家房企的15%就是15000家房企，这些房企就要针对1500万个家庭。

而2019全年，我国商品房销售面积共171558万平方米，按照一个家庭100平方米的房产面积粗略计算，去年共有1715万个家庭购买新房，和要挽救的中小房企建设面积相差不大，也许中小房企的问题不会集中爆发，只会阶段性的暴露，但根据以往房市经验，破产所引发的烂尾效应会持续很多年，有些问题甚至十几年都不能解决。

中小房企的资金无法和TOP房企相比

众所周知，开发商玩的就是高周转，高资金，高回报率的经营方式，对于资金雄厚的大开发商来说，一两个项目的资金出现问题，可以用其他项目或短期发债解决，而中小房企的实力有限，多数情况下所有资金只能用于一块土地开发，而且还不排除空手套白狼，和各种承包商，材料商垫资的情况，所以中小房企的生存空间很小。

对于中小房企来说，其生存法则一直是以量为先，价为辅，快走量，速回款才是中小房企一直赖以生存的宝典，量永远要走在价的前面。

而在疫情期间，量价齐跌，不但如此，大开发商还开启了率先打折销售的网络售房先例，这就使得众多中小房企更是左右为难，价格下降就没有了利润空间，如果不下降就要在这场竞争中掉队，很可能导致破产。

这些中小房企在疫情期间，完全是凭房价大战来增加销量，一旦放弃房价优惠的促销政策，这些中小房企又如何回笼资金以偿还即将到来的债务逾期问题呢。

现实情况更加艰巨

自从疫情后复工，到现在已经近一个月时间，利用工作之便，走访了几个城市，多个工地，从现实的情况来看，基本上各地的民心工程已经复工，但一些住宅类工地复工并不顺利，从农民工的返岗率来看，很多工地的人手都不足，有些是因疫情的原因，不想远离家庭工作，有些是工地上的资金不足，无法招聘更多的人手，还有些是各承包商，材料商的供货问题导致。

尤其有些小城市中的小房企资金问题更是严重，有些原来做工地周边承包，材料，设备等行业的老板，前几年也加入了买地盖楼的开发商大军中，结果这两年房市呈整体下行趋势，要不断从自己原先的本行业盈利中，不断拨款到工地的建设中。

从坊间的个人名义资金借款来看，很多中小老板已经将借款利率提高到了每月3-5%的高息，即使这样也不能保证可以借到钱，因为债权人担心中小房企有跑路的潜在风险。

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