2020年青岛二手房趋势如何？-随便找财经网

　　青岛是山东的副省级城市、沿海重要的中心城市，其独特的地理位置优势、较强的经济实力和较大的人口基数为房地产的发展提供了支撑，使其房价在国内也处于相对较高的水平。而在当地较强的调控措施下，最近两年青岛的新房及二手房房价都在整体上呈现稳中有降的趋势，挤压了不少房价的泡沫，而在调控持续及新房市场的持续影响下，2020年青岛二手房的价格趋势将会以较大的概率继续保持原来的调整状态。

　　一、青岛市内二手房的运行概况。

　　青岛的楼市调控效果明显，房价的走势呈现出稳中有降的态势。

　　1、二手房价格的状况。

　　以中房协所监测的数据为例，最近一个月青岛最新的二手房全市均价是2.1万左右，其中崂山区以4.2万的均价位居各区的首位，市南区则以3.9万的均价紧跟其后，单看这两个区的房价已经超过越了一线城市广州的均价。

　　全市七个区均价全数超过1万，均价最低的即墨区也已经超过1.3万，只有三个被代管的县级市均价在一万以下，其中均价最低的莱西市均价刚过7000。

　　而根据中指院对网签数据的监测，过去的2019年，青岛二手房网签均价在整体上呈现稳中有降的态势。网签的均价从年初的2.5万左右下调到年末的2.1万左右，幅度在16%左右。2019年的整体均价则在2.2万左右，比2018年的2.35万左右的均价有所回落。

　　因此最近两年二手房的价格走势在总体上都呈现出稳中有降的状态，这也是楼市调控让楼市降温的结果。

　　2、青岛二手房的成交情况。

　　从成交情况上看，青岛这几年的成交量下降比较明显。据青岛市不动产登记中心的数据，2017年的二手房的网签量接近7万套，到2018年二手房网签量是5.4万套左右，下降明显。而到2019年网签总量更是下降到只有3.5万套左右，成交量进一步下调。

　　二手房的成交量在逐年下降，反映了当地楼市热度正处于不断下降的状态，这样的成交走势对价格的支撑会比较弱，这也已经在房价的走向中体现了出来。

　　3、房价收入比与租售比。

　　房价收入比与租售比是评估一个城市房价健康水平的重要指标。据上海易居去年上半年的数据，青岛的房价收入比是10.1，即一个家庭要不吃不喝10.1年才能买得起房，单看这个数据，与全国8年左右的平均值好像也相去不远，在国内大城市中并不算特别高。

　　而据中房协的数据，青岛的租售比是1：63，即出租63年才可以回本，收益率不到1.6%，而国际标公认的参考值是4%-6%之间，从这一点看，并不能排除青岛房价有泡沫的成份。

　　二、青岛二手房价格走向的影响因素。

　　1、楼市调控措施对最近房价的走向有较强的影响作用。

　　楼市调控措施是保证市场健康运行的有力手段。当楼市过热时，市场中的供需双方都看不到整体市场存在的问题，房价很容易在市场看涨的情绪追逐成交下不断上行，而房地产行业的金融属性很强，不健康的市场运行容易累积风险。

　　所以要保持市场的合理稳健，就需要对市场加以引导。这次“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控措施的目的就是给过热的房地产市场降温，保证市场回归稳健的状态，而在这个调控方向之下，国内的整体房价也由过快上涨发展成为整体平稳。

　　而青岛也正是处于这样的背景下，其本地的调控措施对楼市的降温更明显，使青岛这两年无论是新房还是二手房的价格都处于稳中有跌的状态。

　　青岛在挤压投机需求的措施上比很多大城市都要严一些，比如规定购房人需要在取得房产证满5年以后才能卖出，这就足以让很多原来炒房的人望而却步，而结合其他调控措施所取得的效果也可以从房价稳中有跌的状态中反映了出来，青岛楼市出现了很明显的降温。

　　2、新房市场成交量较大，对二手房市场造成影响。

　　楼市的终端包含了新房市场和二手房市场这两个部分，如果当地的新房市场比较大，被分流的购房需求就会比较多，那么很自然就会影响到二手房的成交规模。而青岛的新房市场相对来说还是比较大的。

　　据青岛市统计公报的数据，2017年全市新建商品房中住宅的成交面积是1633.8万平方米，2018年是1578.3万平方米，2019年的数据该部门还没有公布，而按中指研究院对网签的监测数据显示，2019年青岛新建住宅的成交面积接近1500万平方米，算下来每年都是10多万套的量级。

　　数据显示这几年虽然在成交量上有所下滑，但整体的量级还是相对较大的。据统计公报的数据，2018年山东济南的新建商品房中住宅的成交数据只有963.6万平方米，只占同期青岛的61%。

　　我们用与青岛同为新一线城市的东莞做比较，同年广东东莞的新建住宅销售积是506万平方米，量级还不到青岛的三分之一，对应的是东莞的房价呈明显上行的态势。

　　所以在大城市中新房的供应和成交量级少了，对房价的支撑会更明显，否则当市场转冷、需求收缩时，房价就会容易面临压力。而中指研究院统计截止到2019年末青岛的新房库存量是1651万平方米，如果以2019年的总共1500万平米左右的消化量来测算，存量也足够青岛消化一年了。

　　而青岛的新房市场的供应量大概率会随着2018和2019这两年供地的增加而进一步放大，从而导致新房市场在调控背景下进一步影响二手房市场，所以2020年剩下的时间里面，二手房价大概率将会继续承压。

　　三、小结。

　　综上所述，青岛目前的房价并不低，在“房住不炒”的引导方向下，房价泡沫受到了一定的挤压，近一年多来无论是新房还是二手房的房价都呈现稳中有降的态势，而2020年剩余的时间只能算是非常短期的时间段，对于二手房来说，受新房市场挤压和楼市调控的继续影响，将会存在比较大的概率保持在目前这种调整的状态。

相关文章推荐