现在的房产企业到底怎么了，为何生意如此难做，然房价为何还是持续上涨？-随便找财经网

　　房地产行业是一个很特别的行业，相对于房价下跌来说，房价上涨更能刺激潜在需求的购房意愿，所以涨价出售也是房企贯用的一种营销手段，而如果这种手段再加上市场上有势可借，那有可能潜在效果会更佳，现在逐渐回暖的销售市场也给了开发商一种可以借的势，所以他们试探一下市场的反应也是行业正常的行为，只是如果后续缺乏继续放大的成交量支撑，不少房企的日子还是比较难过的。

　　房地产市场自身的销售特点是促使房企定价上行的重要影响因素，再加上市场回暖也增强了房企提价试探的信心。

　　▲房地产销售市场的特点是促使房企涨价的一个因素，这样做有利于促进销售，房企也乐于见机试探市场的反应。

　　购房所牵涉到的资金量非常多，一个轻微的价格变动就可能让总价出现较大的落差，所以房价的涨跌注定会对购房人的购房意愿会产生非常大的影响，对比之下，房价上涨比下跌更能吸引人进场。

　　房地产市场是一个资金密集型市场，同一套房的价格出现变动，对应的很可能是一笔不少的数目，无论涨或才跌都可以在有潜在购房需求的人中引发巨大的心理落差。

　　当房子在涨时，还未买的人看见价格涨了，入市的话又要比原计划多加一笔钱，不买的话又怕会涨得更多，到时需要添的钱就更多了，很多人都会想反正房价在涨，买了也不亏，所以更能刺激潜在需求入市的意愿。

　　而反之房子下跌所造成的心理暗示就不一样了。假设一套100万的房子跌了20万，按现在的收入水平这20万可以顶得上国内大部分人辛苦一年所取得的收入了，当房价继续走弱时，可能会继续下跌的看法对比可能造成的差价价值，会给人带来非常强烈的吃亏感受，所以房价越跌越少人买。

　　在这种背景下，如果房企或房产的利益方在市场中营造了房价会继续上涨的氛围，那么就会对这些潜在的购房需求形成一种类似逼单的心理压力和吸引效应，催化他们进场的欲望，当市场的成交越来越多时，从众心理又会驱使更多的人入市，从而进一步促进销售和房价。

　　这是以往常有的现象，所以涨价虽然也有市场因素，但同时也是房企一个惯常的促销手段，他们甚至会主动用各种手段营造或衬托市场，以达到快速销售的目的。

　　▲市场成交回暖的表现为市场的销售方带来不少涨价的信心。

　　在经过新冠的影响之后，房地产行业出现了比其他行业更为迅速的回升，虽然局部地区还会存在着不少的压力，但从整体的情况来看，因新冠所造成的销售同比落差正在不断地回暖修正，暂时给整体的房地产行业带来了不少的信心。

　　从统计部门数据看来，2020年1-2月这两个月全国共计销售新建商品房面积8475万平方米，同比下降39.9%。而2020年3月份单月销售数据是13503万方米，远超前面2个月合计的数据，并将1-3月份同比总降幅从前面两个月的39.9%收窄至26.3%。

　　而到了4月份，单月销售总面积是11995万平方米，虽然数据较3月份有所回落，但规模上还是相对较大的，且将1-4月份的同比总降幅从1-3月份的26.3%进一步收窄至19.3%。

　　整体成交情况相对于冰点时持续保持了相对较大的成交量，也给了市场上的房企不少信心，房价稳中微涨的城市也越来越多，这里面虽然也有城市因为本身的供求关系比较紧张而出现涨价的情况，但这种因素并不能排除有很多房企是乐于借势涨价以不断地试探市场的反应的现象。

　　房企所面临的整体压力并未消除，由于自身的实力和存在的问题的不同，在市场销售未完全恢复甚至扩大的情况下所面临的压力也会不同。

　　▲房企负债高企，需要时刻维持充裕的现金流，他们无法承受长期的低迷的市场成交状况。

　　房地产行业是资金密集型行业，实际上房地产业的高速发展离不开天量资金的支持，它在社会融资总规模中所占的份额高得惊人，这也使负债率高企成为房地产企业中非常普遍的现象。

　　据国家统计部门的数据，从整体上看，房地产开发企业的负债率接近80%的水平，早在2018年末的时候，负债的总规模就达67.4万亿人民币，这样的数字可以说是一个天文数字。

　　这67.4万亿的债务由时间长短不一的各种负债构成，房企时刻都要提防债务到期的压力，需要保持充足的现金流以避免违约情况的发生，而这些债务最终的解决都需要市场的回款来支撑，那么如果市场长期处于成交低迷的状态，导致回款长时间受阻，那么房企就会面临生死的问题了。

　　这些压力并不是仅靠提价就能解决了，需要后面有充足的成交量才能解决他们的燃眉之急，归根到底还是需要购房者持续入场，不断放大成交量使他们得以及时回笼资金，所以对于不少房企来说，提价其实也未必在表明他们有充足的底气，而很有可能只是一种市场手段。

　　▲房企自身问题和实力的不同，使发展分化明显，房企间强者滋润，弱者很可能会步入困境。

　　具体到不同的企业，会由于发展战略和运营能力的差异而造成了彼此间的实力大小不一，也就造成了在面对压力时各自具有不同的承受能力这种现象。现在虽然市场在逐步回暖中，但始终成交与同期相比尚有较大的差距，全年的总体销售也有较大的概率比不上去年。

　　而各项巨额的投入和计划却是早就做好了的，现在整体销售不如以前，市场中难免会出现分化的现象。战略做得好、项目也不错、实力较强、运营也得体的房企会成为其中的赢家，而那些债务突出、战线混乱、战略布局有缺陷、盲目冒进的房企则有可能面临被洗牌的风险。

　　而从市场表现来看，部分财务稳健的有出色表现的头部房企，在4月份的销售量已经成功由前期的负增长转为正增长，在市场存在压力之下也取得了不俗的成绩，而与此相反的是，也有不少的房企无法通过有效的成交来回收现金而爆发债务违约。

　　这也从一个侧面反映出现在的房地产行业可以说是处于冰火两重天的状态，强者恒强，弱者会不断暴露缺点，进而有陷入困境的风险。

　　综上内容，在房地产市场中，价格往上走有市场供求正常的影响因素，也有由于市场特点而导致的销售手段的影响因素，但无论目前的价格怎样，整体销量与去年同期相比还有较大的差距是一个不可回避的事实，在负债率普遍高企的房企中造成差异化的影响也不可避免，这些压力对很多房企来说不是通过提价就能解决的，最终都需要不断放大的成交量来消化，所以自身问题多、实力较差的房企还是具有较大的不确定性。

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