断供潮来了和二手房已经卖不掉了，可为什么还有说房价在涨的？-随便找财经网

　　在目前的房地产市场中，新房市场还有着绝对的影响力，大部分城市中二手房的成交量和价格要受制于新房市场的发展，而现在所谓的房价在涨，主要是指新房市场的整体现象，不同的城市间依然会有涨跌不同的现象，而且这种现象有数据的支撑，当然这或许只是暂时的市场表现，不排除有的城市是在勉强硬撑，但至少在不同城市中的人对房价的感受是不同的。

　　二手房的市场影响力暂时还比不上新房市场，新房市场价格整体上行的走势影响了整体房价的走向。

　　▲房地产市场的成交规模以新房为主导，整体二手房的发展暂时还要从属于新房市场的发展。

　　在过去20多年的房地产发展历程中，新房市场一直承担着满足市场需求的主力角色，不仅以前新增供应加上存量市场不是很大的背景下由新房主导，那怕在现在经过多年的发展后市场中存量二手房的规模已经很庞大的背景下，市场中还是更偏爱新房这个领域。

　　从整体来说，据贝壳研究院的研究数据显示，在刚过去的2019年全国二手房成交总量是426万套，再往前看2018年是430万套，最近五年中最多的一年也仅仅是稍稍超过500万套，对比新房市场就要少得多了。

　　据国家统计部门的数据，仅2018年一年销售的新建住宅就达1329.84万套，2019年数据未公布，但因为销售面积与2018年差不多，两者数据应该相近，所以新房市场一年几乎顶了二手房三年的量。

　　而即使在具体城市中，除了人口数据庞大和城市发展非常完善导致城区土地异常稀缺的一些大型核心城市外，大部分城市的房地产市场还是以新房为主。

　　而新房价格因素中包含了较高的地价和限价因素，理论上如果想不亏本销售，在各种难以调和的成本影响之下，价格的调整的局限会比二手房更大，而由于新房占据了大量的需求份额，其价格的影响也就更大了。

　　▲新房市场房价整体表现出稳中上行的状态，有代表性的城市中更是上涨占据着多数。

　　虽然近期经济环境因为新冠的出现而受到了不少的影响，房地产市场的成交量与去年同期相比还有很大的缺口，但从国家统计部门的数据来看整体新房市场的价格的确出现了上行的走势。

　　我们可以用国家统计部门的数据来测算一下，对比一下不同时间点的房价状况：

　　●2019年末，全国新建商品房中新建住宅这部分的销售面积是15.01亿平方米，对应的成交金额是13.9万亿，计算出2019年全年的新房成交均价是9260元上下。

　　●2020年1-4月份，新建住宅销售面积2.99亿方米，对应的成交额是2.82万亿，计算出均价是9431元上下。

　　从上面的对比可以看出，随着时间的推移，房价还是由2019年9260左右的均价上行到2020年前4个月的9431元左右均价。

　　当然这只是整体的现象，在不同的城市中会表现得有涨有跌，全国几百座城市，有些城市扛不住压力房价出现房价下行也是正常的现象，只是从统计数据来看，在很多有代表性的大中城市中，房价表现还是比较坚挺的。

　　例如国家统计部门长期跟踪的全国70个有代表性的大中城市中，在四月份居然有50个出现了价格指数环比上涨的现象，剩余的20个也并非全数下跌，而是有9个保持持平，只有11个出现了下跌，同时70城二手房价格指数也有37个出现了上涨，下跌的城市26个，其余持平。

　　样本数据虽然会因为数量规模上会有一定的局限，但无碍于对主流市场状态反映，忽略长远支撑在不同城市中对远期房价走势的影响，至少在目前来说，作为房地产市场交易主力的新房市场在价格走势上还没出现完全扭转的明显迹象。

　　今年房地产行业压力比较大，不同城市消化压力的能力也不同，所以不同的人看到的价格走势是有可能不同的。

　　▲化解压力的能力越强的城市，其房价表现就越坚实，反之就会越弱。

　　房价走势在压力之下更考验城市对压力的消化能力，那些拥有较有利于房地产发展的条件的城市，消化压力的能力就会越强，房价也就比较坚实了。

　　比较明显的条件包括人口规模庞大、经济和产业实力强劲，城市发展前景广阔或者城市发展完善而土地稀缺、交易活跃等等，典型城市如四大一线城市中的深圳，深圳的房价要靠调控措施来按住，这些都是城市的特殊条件导致的。

　　而即使在不少条件稍弱一些的中心城市中，也会出现类似的现象，房价走势的压力在这样的城市中是比较容易被消化的。

　　而与之相反的一面是房地产支持条件一般的城市，往往表现出新房滞销的现象，同时二手房大量挂牌且即使降价也没有太大的成交量，那么这样的市场环境下房价下行的压力就要大得多，出现房价下跌才算是正常现象。

　　▲身处不同的城市，对房价走势的感受会有很大的差别。

　　从上面的分析来看，因为不同的城市会由于自身条件的不同而对房价产生不同的影响，所以很容易导致身处不同城市的人，对房价的走向产生不同的感受。

　　身处强势城市中的人，对房价的感觉也较容易偏向强势，那怕市场中表现出一定的压力，使房价出现轻微的下行调整，也会因城市实力和发展前景较好而具有较强的恢复能力，在市场信心方面也要比完全弱势的城市强得多。

　　而身处弱势城市中的人，对房价看空的感觉就要强烈得多了，这些城市成交清淡，特别是二手房，较少人问津，所以当地市场很难给人信心。

　　而说到断供，每当市场出现调整时，不同城市的人都难免会耳闻目染地感知身边出现了一些断供的案例，这在强弱城市中都会存在，但具体的规模并没有准确的统计，很多人最多也只是从法拍房的数量中解读一下。

　　但一方面法拍房的规模对比整体楼市规模来说实在太小，另一方面法拍房并非全部由断供引起，所以也不能完全代表断供的情况。正常来说断供的代价太大，除了少部分实在扛不住的自住需求及那些对市场无望的炒房客外，很少人会因出现短期压力而以较大的代价放弃房产。

　　综上内容，由于目前整体市场还是以新房为主导，新房价格对整体价格具有很强的引导作用，说房价还在涨多半是指新房领域，而不同的城市化解市场压力的能力并不相同，身处不同城市的人对房价的切身感受是不同的，对所谓的断供感知也不同，所以如果是基于对当地的市场认知而说房价在涨也并不是奇怪的现象。

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