很多二手房挂售很久都没卖出，楼市已经将炒房客冻结吗？-随便找财经网

　　其实从2018年下半年开始已经有不少城市开始出现了二手房“有价无市”的情况，二手房有价无市无疑使得不少前期投资房产的人感觉不妙。那么楼市这样的情况是不是可以理解为“炒房客被冻结了”？可能跟大家理解的炒房客概念不一样，从2018年开始多数投资房产的人都是以平民百姓为主，他们顶多算是“散客”。借此机会简单谈谈我的观察。

　　真正的炒房客是哪些？上市公司资本、大企业和民间资本，这些才是炒房客的真正主力

　　上市公司资本、大企业和民间资本等才是炒房的主力，这些也是房企资金主要来源之一

　　开始之前先问大家一个问题“什么是房地产开发企业其他资金来源？”根据国家统计局的解释来看，其他资金来源包括了“包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。”也就是说房企发放的债券、社会集资等都算，大家可以简单理解为其他资金来源其实就是社会和民间资本的总计。根据观察来看，上市公司资本、大企业资本和民间资本等基本都算是房企其他资金来源的一部分，这部分资金到底占据多少呢？基本都是房企实际到位自己的50%左右（2016年大概是51%），哪怕这个数据从2017-2019年尚未公布，比例也只会比这个高。那么答案就来了，“谁才是真的炒房客”？难道是那些拿着个人积蓄贷款买房的这些“投资者”吗？不是，真正的炒房客其实就是企业（尤其是上市公司资本）和民间资本（比如温州炒房团）。

　　真正的炒房客其实2018年前就已经退出了，如今留下的顶多算是“散客”和一般投资者

　　大家记得“房住不炒”是什么时候提出的吗？是2016年年底中央经济工作会议首次提出！其实从这个时候开始资本就已经嗅到“房产不能投资了”，也就是说真正的炒房客、专业投资炒房者2017-2018年就已经开始出售房产来进行套现了。只不过这个时候提出的“去库存”让不少老百姓还沉溺在房价大涨的虚幻中。图上所示是以北京为例2017年5月到如今的二手房走势图，可以看到一个明显的数据“2017年下半年开始北京二手房价格出现了下跌”，为何会如此？原因就是在“房住不炒”的警告下，大量的房产投资者（真正的炒房客）开始集中抛售房产造成的。直到今天为止北京二手房价格也没有恢复到2017年的高位。其他的一线城市也出现同样的情况，毕竟真正的炒房客还是喜欢在一线城市进行操作，毕竟收益高。

　　2018年后还在继续进入房产投资的朋友，基本已经被“套牢”，房产成为了真正的“不动产”

　　2018年后还继续进行房产投资的朋友其实多数是平民、拆迁户、暴发户居多，如今多数属于“接盘者”的角色

　　2016-2018年开始的以“去库存”为目的大拆大建，导致了全国三四线城市的房价又开始了一轮上涨，受到房价上涨的影响，不少三四线城市的居民开始效仿之前一二线城市的居民开始全民投资房产。仅仅不到一年的时间多数三四线城市的房价开始破万，这其中包括安徽阜阳、湖北襄阳和河南南阳等地。为何房价会上涨的原因这里不再赘述，不过结果却是多数人哪怕如今收房了却出现了“卖不出去”的情况。

　　买房投资的愿望是外好的，不能卖还不能出租吗？现实再次“啪啪打脸”

　　就以我所在的省会城市来说从2013年开始就进行大规模的城中村拆迁安置，2016年后开始就有大量的安置房交付，这几年伴随着越来越多的安置房交付后，越来越多的安置房居民感觉到了一个现实问题“房子租不出去了”。每年外来人口就那么多，房产的供应已经远远超过实际需求。省会城市尚且如此，其他的三四线城市就更不用说了，房子卖不出去也租不出去基本是常态。

　　楼市整体已经处于供过于求的情况，房价上涨不应该成为大家购房的唯一理由

　　“买涨不买跌”的购房思路完全是建立在投资思维上的，这点在目前楼市情况下已经不适用，学会区分新房市场和二手房市场

　　新房价格上涨基本是板上钉钉的，这是因为这些年土地安置费用、建筑材料成本等不断上涨导致的，但是新房价格上涨不代表二手房价格就要上涨，这点大家要区别对待。学会区分新房市场和二手房市场的不同，造成这两个市场房价上涨的因素也不同。图上所示是近10年来房企购置土地面积及购置费用走势图，可以明显看到从2015年后房企购置土地费用越来越高，而实际购置的土地面积却越来越少，以2018年的数据为例，简单计算后房企购置一平方米的土地价格就高达1.25万元。各位觉得仅仅土地成本来看，新房价格未来几年会降吗（一般房企拿地3-5年后才会建房交付使用）。

　　楼市跟股市不同，但有一点是相同的，最后“被割韭菜”的还是普通散户多，如今的楼市老百姓“玩不起”

　　2018年前后投资房产的朋友已经做出了“牺牲”，起码让身边不少人意识到“买房投资的时代已经过去了”。对于刚需朋友或者无房的朋友该怎么办？按照需求购置一套足以，毕竟近期又流出了房地产税的声音，这种“直接税”一旦真的开征，那么对于多套房者肯定是不友好的。2020年经济形势不好下还是牢记一点“现金为王”。

　　综上，二手房挂售很久都没卖出这样的情况会更加普遍，不过需要指正的是套牢的真不是炒房者，顶多算是一批想要在房地产市场赚一桶金的“暴发户”而已。结果如何？大家已经看到了，2020年谨慎房产投资。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

相关文章推荐