现在的房产企业到底怎么了，房价为何还是持续上涨？-随便找财经网

　　疫情影响下各行各业都受到冲击，生意难做、裁员潮等开始频现，虽然说房地产行业在此次疫情中也受到了很大冲击，但是房价并没有出现大家想象的那么下跌，反而根据国家统计局的数据显示4月份房价已经出现了回暖上涨的情况。房价持续上涨的原因关键还是在于房产的“低风险和高收益”吸引了大量资本导致的。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房地产企业受到了此次疫情的冲击不假，但是在所有行业中受到影响并不严重是真

　　国家统计局一季度GDP数据发布后，看到房地产业受到的影响有但很有限

　　图上所示是国家统计局公布的第一季度GDP核算数据，可以看到房地产业是-6.1%的增长，撇看金融和互联网行业后我们可以看到在跟传统行业相比过程中，房地产业受到的冲击影响真的很有限，比如：批复和零售业增长-17.8%，制造业增长-10.2%；说明这些行业受到的冲击要远远高于房地产行业。

　　经过计算后一季度全国商品房的价格下降了仅仅44元/平米，而4月份价格已经实现了规模上涨

　　先跟大家分享一组2019年的数据，根据简单计算2019年全国商品房平均销售价格为9310元/平米，2020年第一季度数据来看第一季度全国商品房销售价格为9266元/平米，1-4月份的数据为商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，商品房销售额31863亿元，下降18.6%；也就是说1-4月份全国商品房销售价格已经达到了9379元/平米。大家可以简单理解为从4月份开始全国商品房销售价格已经出现了规模上涨，说句实话这个结果让很多人大吃一惊。

　　生意如此难做，为何商品房的价格还在持续上涨？

　　商品房价格的很大一部分因素是土地成本，这几年地方土地出售价格可不低（猜测跟规模拆迁安置有关系），土地价格决定了地方财政收入水平

　　图上所示是2010-2018年房企购置土地面积及购置费用走势图，可以看到一个明显的时间段“2015年后房企购置土地面积明显减少，但是购置费用却在明显增长”，根据房企拿地后都有3-5年的周期来计算，2020年的商品房价格应该参考2017年左右的拿地价格，这个数据是多少呢？计算后是9083元/平米。各位觉得房价会降吗？

　　虽然说疫情影响了资金流入房企的速度，但是各路资本持续流入房企的趋势不会变，这是由房地产行业的“低风险和高收益”决定的，尤其是一季度后房企资金压力紧张的局面基本缓解

　　图上所示是近10年来房企实际到位资金走势图，可以看到从2016年开始大量资金流入房地产企业的趋势没有变。而且在此次疫情期间央行先后释放超过4万亿资金流动性，根据惯例这些资金超过50%会流入房地产企业，这也是为何4月份开始不少房企开始涨价或者取消购房优惠的底气所在。为何会如此？原因就是房企能够给出比银行还要高的投资回报率，8%以上的年收益率是很多资本愿意进入房地产行业的关键。

　　在城市房产供应相对过剩的今天，城镇化成为房价持续上涨的唯一动力

　　推动城镇化才会造成大量的农村居民进入城市，才有持续不断的住房需求，房地产行业才能有“生意”

　　一直以来我国都在推动城镇化，根据目前的情况来看达到70%的城镇化率只需要10-15年的时间。10-15年的时间也是国内多数专家认为的房地产还能持续发展的时间段，也就是说在我国城镇化率达到70%以上之前我国多数城市的房价还是要涨的。为什么这样说？因为只有房价持续上涨才能为地方带来足够的资金拉动产业发展；只有房价持续上涨地方、银行等既得利益群体的利益才会得到保证；只有房价不断上涨，地方习惯的土地财政才能持续下去。所以，城镇化率未来会成为我国房价持续上涨的唯一动力。

　　目前来看哪怕是有“房住不炒”的紧箍咒也很难阻止房价持续上涨的关键是，房地产行业已经有“挟天子以令诸侯”的意味

　　相信很多朋友都听过这样一个段子“欠银行1万元你害怕银行追债；当你欠银行1个亿的时候，是银行怕你赖账！”房企今天就是这样，图上所示是房企负债及负债率走势图，可以看到到2018年房企负债率高达79.1%，负债金额高达67.4万亿！！大家知道2018年我国生产总值GDP不过92万亿左右。房企这么多负债来自哪里？其中超过半数都是银行等金融机构，各位觉得银行经受得起这么大损失吗？

　　综上，房产早已经不是只有简单的居住属性了，从2008年开始房产已经成为一种“投资品”。银行、地方、企业和普通投资者都要从房产身上获得收益，而要想维持收益的唯一办法就是“涨房价”。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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