未来5年，西安的房价上涨空间还有多大？-随便找财经网

　　。西安的房价从2017年后就步入了快速上涨期，伴随着关中平原城市群获批，被支持建设国家级中心城市等各种利好出台，西安这座历史名城也迎来了一波房价的补涨期。短短2年时间房价从过去的均价5000-6000元的水平上涨到如今的均价1.2-1.3万的地步，那么这样的情况下西安的房价还值得投资吗？劝大家谨慎。借此机会简单谈谈我的观察。

　　西安过去2年房价的大涨从某种意义上来说算是一种“补涨”，各种利好释放的结果

　　过去3年西安的房价上涨情况到底如何？用两年翻一番来形容西安的房价不为过

　　图上所示是从国家统计局调取的近3年来西安新建商品住宅价格走势图（以2015年定基100），可以看到一个十分明显的阶段“2018年6月-2019年6月”，这一年时间西安的房价基本是翻了一番，房价均价从过去的6000元左右直接翻了一番。根据最新公布的5月份数据来看，西安房价相比于2015年来说已经上涨了72.7%，在全国主要城市中名列前茅。

　　已经持续上涨2年有余的西安房价，还有实力继续支撑房价高速上涨吗？恐怕没有了

　　一直以来我都把二手房的走势情况作为一个城市购买力是否充足的主要指标，原因很简单“购买二手房的才是真正的刚需（或有需求）”，如果说一个城市二手房价格持续走弱自然说明一个问题“需求不足”。在这点上西安的二手房走势跟全国主要城市相差不大，图上所示是过去3年西安二手房价格走势图（以2015年定基100），可以说西安二手房除去2018年全年出现了一波大涨外，其余时间都是处于横盘情况，刚需购买力不足的问题很明显，几点观察：

　　相比于新建商品房（以2015年定基100）上涨了72.7%不同，二手房价格过去几年仅仅上涨了20%左右，不得不说明一点“西安房产投资风真的很旺盛”。新建商品房跟二手房价格上涨差距这么大这在全国绝大多数城市都没有出现过，西安出现了。为何会出现这样的情况？只能用这两年西安房产投资风过剩来解释。

　　西安房产已经处于供过于求的状态，哪怕这些年西安在拼命拉人。

　　图上所示是近10年来西安商品房销售面积走势图，简单计算后仅仅2010-2018年西安商品房销售面积总额就高达1.7亿平方米，按照人均30平米来计算至少满足了566万人的住房需求，而从2010-2018年西安常住人口流入在204万左右，也就是说仅仅商品房的供应就已经过剩了一倍有余，而且这样的局面相信随着更多商品房的持续供应会更加严重。或许这也是西安二手房价格持续走弱的原因之一吧。

　　从全国范围来看2018年后其实已经不适合房产投资了，西安虽然滞后了几年，在“房住不炒”背景下还是不建议大家继续房产投资

　　房产投资获得收益的途径只有两个“出售赚差价和租金收益”，那么西安这两点表现如何呢？

　　在上图“过去3年西安二手房价格走势图（以2015年定基100）”上我们可以看到一个基本的信息“从2018年后西安二手房价格走势基本稳定，从来没有大涨过”，从房产投资角度来看西安二手房上涨起来比较困难，尤其是大涨，通过出售赚差价获取收益已经开始行不通了。那么西安的租金收益怎么样呢？

　　根据易居房地产研究院发布的《2020年一季度50城租金收益率报告》显示，50个典型城市租金收益率为2.4%，其中西安的一季度的租金收益率也在2.4%；也就是说西安房租收益跟目前的银行定期存款差距不大。租金走势情况跟当地居民的收入情况有直接关系，在疫情影响下的2020年居民消费意愿降低是大趋势，毕竟收入多少都会受到影响。

　　未来5年西安房价上涨的空间到底有多大？维持目前的房价稳定上涨，新房中高速上涨，二手房稳定或微跌是大概率

　　图上所示是近2年来西安新建商品房销售价格同比走势图，可以看到一个十分明显的信号“2019年6月份后西安同比销售价格走势在减弱，目前房价同比涨幅仅仅8%左右”，房价涨幅动力在持续减弱是趋势，未来西安房价维持中低速增长还是大概率。当然这里需要指出的是维持中低速上涨的还是以新建商品房为主！二手房价格走势持续走弱恐是大概率。

　　西安房价上涨的空间还是有的，不过在“房住不炒”背景下大涨不现实，也不会被允许

　　不可否认在西北第一城市，国家级中心城市等资源加持下，西安未来的发展绝对是光明的；不过在产业转型升级和重合制造业的背景下，房地产行业未来被逐步边缘化是必然。目前国家对于房地产的态度就是明例，允许和鼓励小民经济、地摊经济；各地通过发放消费券的方式直接刺激大家消费等，其实际目的就是想摆脱过去的过度依赖房地产经济的路子。

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