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“一套房产500万，如果不拿来买房而是理财一年获得30万”这句话看似没错，但是忽略了一个基本事实“绝大多数购房者需要利用到银行贷款”。也就是说看似价值500万的资产，真正付出的成本不过150万左右；付出150万却能够得到30万的年收益，这个比例怎么算都是划算的。借此机会简单谈谈我的观察。 房产的总价值（成交价）跟购房者实际支付的首付款之间是有差别的，这也就造成了一种判断误差 价值500万的房产，购房者实际支付的不过150万而已，这也计算下来购买房产的实际收益率确实比银行理财高得多 但凡有点购房常识的朋友都不会犯一个“错误”——全款购房，尤其是对于一些房产投资者来说将手中的资金最大杠杆化是他们追求的唯一目标。所以，从过去很长一段时间来看房地产市场的杠杆资金始终长期存在。这也是为何不少人将房产投资作为主要标的的原因之一。以500万总房款为例，在银行大额理财中确实可以得到6%以上的年利率也就是年收益30万左右；但是大家不要忘记在购房的时候多数人实际支付的房款不过150万而已（仅仅首付30%），按照30万的年收益来看收益率就高达20%左右。这个实际收益率要比银行理财高得多。 国人“有房才有家”的观念还是主流，房产保值和增值的属性至今仍然在吸引大家首先选择购房 国人对于住房的热衷可以说已经根深蒂固，哪怕是如今的90/00后“有房才有家”的观念也是主流，这也从一定程度上造成了国人对于房产的热衷和房价持续上涨。图上所示是近10年来我国商品房平均销售价格走势图，可以看到持续上涨的趋势没有丝毫改变。这里跟大家分享一组数据，哪怕是融资端调控比较严格的2019年房价也维持了稳定增长。根据国家统计局公布的2019年数据计算后得出2019年我国商品房平均销售价格达到9310元/平米，而根据国家统计局公布的2020年1-5月份的房产销售数据来看，我国商品房平均销售价格已经突破9500元！！也就是说无论是经济发展情况还是疫情的影响都很难阻止房价持续上涨的事实。 商品房刚开始在我国兴起和被鼓励发展的主因是为了解决大家的住房问题，不过后期商品房已经成为解决投资问题的关键 哪怕是在如今“房住不炒”背景下，商品房还是有其独特的保值、增值功能 在上世纪90，很高兴的是在2019年我国城镇居民人均住房面积就已经突破30平米，住房不足的问题已经得到解决，甚至在不少城市房产已经出现了过剩的情况。？尤其是对于一些中产人士而言。几点观察： 住房问题在已经被得到解决的情况下，不少人购房考虑的其实都是资产保值、升值问题。从欧外发达国家的经验来看，一般资产保值、增值的渠道不外乎股市、基金、房产等。我国作为市场经济的一部分自然也很难例外，这些年股市和楼市基本就是我国投资资本的常在地。股市好了资本进入股市，楼市好了资本流入楼市这是基本的逻辑。 住房问题背后很大情况下代表着资源的重新分配，优质资源稀缺的情况在国内绝大多数城市十分普遍。大家抢房的背后其实是在抢资源，这点基本的逻辑大家心里需要明白。一个十分简单的问题，大家为何更加倾向于学区房学位房？因为大家都明白一个事实“好的资源都是稀缺的”。对于国内的绝大多数城市来说优质资源稀缺的情况将普遍存在、长期存在，那么要想获得这种资源的使用权只能通过买房的方式（这种方式目前来看还是相对公平的）。我相信包括绝大多数刚需如今购房也不会是简单的想要居住这么简单。 “租售同权”出台的目的很好，只不过在城市优质资源都稀缺的情况下，让本地居民出让自身利益明显不现实 |
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