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价格拐点，意味着楼市需要结束近二十年的上涨趋势，拐进长期下跌的通道。那么现在是否可以说是楼市价格的拐点呢？从市场规模和价格影响上看，二手房市场的价格走势暂时还未能在房地产市场中起到决定作用，主要还是以新房市场的价格走势为主，而新房市场虽然已经出现了一些明显的压力，但整体价格却还没转入下行通道，全国范围内的成交支撑也还较强，所以说行业整体拐点还是要有待观察。 新房市场在整体楼市中的主导作用并未改变，虽然市场出现了一定的博弈迹象，但价格走势在数据上暂未出现压倒性转变，还在表现出稳中微涨的状态。 ▲新房市场在楼市中仍具有绝对的影响力，它的走势将是拐点是否出现的重要影响力量。 新房市场与二手房市场对于楼市的影响力，可以从他们的成交规模和定价机制来区分主次关系。 在目前的房地产市场中，新房的成交规模占据着绝对的优势。每一年新房的成交数量都要比二手房高出一大截，说明市场需求还是主要偏向于选择新房。 按国家统计部门的数据，仅2018年，新房成交的套数就达1300多万套，而据贝壳研究院的研究数据显示，2018年全国二手房的成交套数只有430万套，2019年还要更少一些，只有426万套，而同年新房的成交量与2018年相差并不多。 在新房选择充足的城市，即使二手房的价格明显比新房低，也还是有更多的人愿意选择新房，除非是在大城市某些缺乏新房供应、突显二手房价值的区域，但即使在具有这些情况城市，二手价格定价基础还是离不开对新房的参考，新房定价是综合了当地的土地价格、建安成本和各项费用和房企利润后的结果。 二手房的价格目前的表现也只是在新房价格的基础上，再根据自身的市场供需关系上浮或下跌，寻找市场需求对价格接受的平衡点，这种主从关系是以新房的主导地位为基础的，以目前的情况来看，新房的价格走势虽然也会受到二手房价格的影响，但在整体房价走势中起着主要的作用，谈拐点，就不能忽视它的存在。 ▲在整体上新房的价格依然表现出略微上行的状态，暂时并未从市场上表现出明显的拐点。 在目前的市场走势价格走势中，无论是从整体的情况来看，还是在价格走势中存在重要影响的大中城市的数据来看，价格表现暂时都还没出现有明显拐点的迹象。 以国家统计部门的数据观察历年新房均价数据，再对比进入2020年前4个月的均价，会发现价格还是一直处于上行的通道中，并未出现明显的转向。即使进入了“房住不炒”楼市调控的这三年多时间里，房价也是处于不断刷新高点的状态。 如根据统计数据可知，2016年全国新建住宅均价是7200多，2017年是7600多，2018年是8500多，2019年上涨到9200多，到2020年前4个月又涨到9400多，步伐暂时并未显示出停歇的迹象。 而我们以中指研究院5月份发布的全国百城房价指数为参考，看一下100个有代表性的大中城市的房价变动情况，发现无论是环比还是同比，整体均价都呈现稳中略微上行的状态，其中环比涨幅是0.33%，同比涨幅是2.99%，100个城市中有66个城市出现了上涨，34个城市出现下跌。 这些统计数据也说明了虽然市场上还是有部分城市出现了下跌的情况，但并未对市场价格的整体走向造成主导性的影响，所以至少在目前的市场中，那些上涨的情况还是占据着决定整体走向的位置，这也从一个侧面与国家统计部门的数据相互印证着房价的整体走势情况。 |
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