东莞二手房市场为何如此火爆？麻烦预计下半年房价走势如何？-随便找财经网

　　无论是二手房还是新房，他们的市场发展特点及未来发展预期一般来说都离不开当地的城市发展背景，而东莞又可以说是一座具有独特优势和发展特征的城市，如果用房地产行业的传统发展眼光来看，他的很多条件足以让房地产行业充满想象空间，但“房住不炒”和“稳房价”的大原则下，过份引人注目的发展可能会引来更严厉的监管，所以下半年这么短的时间，走势的关键还得看引导措施的松紧程度，如果没有变动，那么保持趋势不变的概率较大。

　　东莞二手房市场的走势现状，需要先从城市发展的现状和未来发展前景这些影响市场预期的基本面因素去寻找原因。

　　▲东莞市城市发展现状的特点，成为当地包括二手房市场在内的楼市发展的重要影响因素。

　　曾有“世界工厂”之称的东莞市，一直以来都是珠三角城市群中的重点城市，经济实力一向都比较强，其已经连续几年入围某机构“新一线城市”的评选名单，足见他在全国城市中的地位也是相当有份量的。

　　据当地统计部门发布的年度统计公报的数据显示，东莞2019年的地区生产总值是9482.50亿元，比上年增长7.4%，如无意外今年也将踏入万亿量级城市的行列，经济发展状况处于良好的状态。

　　而值得关注的一个突出特点是当地的土地总面积并不大，全市只有2465平方公里，如果以面积来计算，在国内地级市中只能算是一个小城市。但也就这样的土地上，2019年末统计的常住人口却达到846.45万人，人口密度达每平方公里3433人，而且其中全市户籍人口只有251.06万人，非户籍人口有595.39万人，是户籍人口的两倍有多。

　　这样的人口密度和人口结构，本地购房需求的聚集也已经不可避免，况且其还会因为其特殊的地理位置的关系，需要接受很多被其他城市外溢的需求，很容易造成需求的叠加，使需求规模超越本地的需求。

　　而关键是以东莞目前的土地面积，只比1997平方公里的深圳强不了多少，土地越用越少是大概率的事，而东莞这座城市无疑还会有更进一步的发展，地少人多和城市发展的矛盾在旁边的深圳市已经展示了一个很生动的样版，那么市场对东莞楼市有好的预期也就比较正常了。

　　▲地理位置的优势和大湾区城市群规划，会进一步对当地房地产市场的预期造成进一步的影响。

　　东莞有着让很多城市羡慕的地理位置优势，其与广州、深圳两大一线城市接壤，在三地共计超过3600万人口的区域中房价处于相对低很多的价格洼地上，而这三座超级城市除了广州作为老省会的面积稍为大一些以外，莞深两市的面积都比较小，所以严格上三座城市距离并不远，这种距离的优势让东莞在楼市上充当着更多的受惠角色。

　　另外，东莞也正处于“粤港澳大湾区”这个国家城市发展战略规划中的重要位置，是大湾区的主要城市之一。无论大湾区内几大核心城市有着怎样的功能划分，东莞楼市所受的影响基本都是正面的，一体化融合程度随着大湾区发展的推进，东莞得益于地理位置的优势，变化将会越来越突出，城市将会得到更大的提升已经是社会共识。

　　无论是土地供应前景、价格对比、位置、距离优势还是规划利好，理论上都会促使需求对市场以后的发展形成比较好的预期，有了这些基本面因素，当地现行的一些市场特点才有可能被催化和放大，才有出现异动的基础。

　　东莞二手房市场有突出的自身特点，而这些特点又具有较大的不确定性，有可能会受调控松紧程度变化的影响，这也是下半年走势最关键的影响因素。

　　▲东莞楼市中二手房受推动的影响因素较多，结合城市的背景更容易引发良好的市场预期。

　　目前东莞二手房市场并不限购！本来不限购也不是东莞特有的情况，但放在东莞目前这样的城市基本面中就显得“不限购”这个操作比较突出了。大湾区中珠三角九市中，两大一线城市就不用说了，即使是同级别的佛山市，市内大部分区域都在实施了限购措施，经济规模少很多的珠海也在限购中。

　　其他中山、惠州、江门、肇庆四市虽然二手房都不限购，但从位置、经济量级和市场现状的角度来讲，有更充分的理由不限购，东莞与这些城市相比显然并不合适，东莞位置比他们好太多，经济体量也是他们的两倍以上。

　　而把对比范围扩大到同级别的新一线城市，也就找到沈阳一个城市的二手房是不限购的，但沈阳的土地面积却要比东莞大得多，位置也要弱于东莞，所以严格上讲沈阳实施不限购的理由也会更充分一些。

　　在二手房不限购之下，东莞的房地产市场还有着特殊的发展特点，当地特别是局部区域的新房市场及土拍显得比较火热，主城区近期的涨幅都比较大，虽然全市拉平来看网签均价还表现得比较平稳，但受各种消息的影响下，市场看涨的情绪却比较高。

　　在这种背景之下，配合当地的优势，市外没有购买新房的资格的人青睐不限购的二手房也就比较正常了，即使是本地需求，由于看好东莞楼市而选择整体均价更低的二手房也在情理之中，在众多因素推动之下，很容易会导致一些热门区域出现异动。

　　▲“房住不炒”和“稳房价”始终是大原则，下半年的走势主要还在于调控的力度是否会有所变化。

　　房地产市场经过二十年的发展，虽然整体趋势出现了比较新的情况，但市场中的购房需求对楼市走势的判断依据却并未出现本质的改变，在影响持有成本的税种未出现之前，有明显优势的城市都会很容易出现良好的看涨预期，现阶段在东莞这种地方想通过市场自然调节来达到稳定房价的可能性极低。

　　所以调控引导将会成为当地短期甚至更长时间内房价走向的关键影响因素，而目前“房住不炒”和“稳房价”始终还是现阶段楼市调控的大原则，主管部门肯定不愿意因房价的负面问题而持续受到全国人民的关注，目前情况只在局部区域中表现较为突出，假如后续更多的区域出现房价异动，那么调控措施收紧的可能性就会很大。

　　所以看下半年的二手房价甚至整体房价，如果保持目前这种发展趋势不变，那么受市场带动和舆论导向的影响，价格有可能还会出现扩散式走高，但如果管控进一步收紧，那么降温也会很明显，这是一个不确定的因素。

　　综上内容，东莞由于自身独特的基本面条件和当地房地产市场的特点的共同影响，使市场中出现了较为良好的预期，从而导致在局部区域出现了异常的变动，但在“房住不炒”和“稳房价”的大环境中，下半年的走势还是存在着变数，如果趋势不变，房价有可能会持续走高，而如果调控收紧，则可能会出现降温。

相关文章推荐