现在房价降下来，那以前贷款买房的人不就亏了吗？-随便找财经网

　　买房是亏还是不亏还得看具体的情况，即使静态来看，赚和亏也会受买入的时间和房产所在城市的影响，而不同的城市在面对房地产行业压力的时候，对压力的化解能力也有大有小，房价的未来走向也会因此出现强弱不同的走势，这是一个动态的过程，以现在的状态定论将来是有失客观的，而对于不少城市来说，暂时的弱势也并不代表在以后会成为不断走弱的趋势，所以关注利益的人需要更关注城市的长远发展条件。

　　①

　　以目前时点为静态参考节点，导致亏损需要满足怎样的条件？

　　购房亏损的表现离不开成本与价值的对比，如果单纯从投资的角度来看，只要房产价值的变化不足以覆盖成本时，就可以认为是亏损了。

　　对于成本来说，不同条件的房子规则基本都一样，很容易量化计算，利息+购房费用是其中主要的部分，首付资金套在房产上所牺牲的存款收益也可以算进去，更因人而异的部分还可以加入装潢的投入作为成本，而如果是出租的房子可以减去租金的收入以抵消一部分成本。

　　而对于房产价值变动来说，则关联到房产的具体的情况，并非千篇一律，房产的很多具体的环境都会对房产价值产生影响，从而导致结果的不同。

　　这些不同的结果包括了以下几种情况：

　　●现在的房产价值与买入时对比减值了。这是最坏的情况，不仅最初投入的首付产生了损失，连平时月供还款中的本金与利息成本都一同亏损了。

　　●现在的房产价值与买入时对比大体持平。这种情况与表面上看没有什么损失，但实际上对于有房贷的购房者来说，每个月都需要都需要支付房贷的利息，这部分利息是购房的主要成本之一，需要房产的升值来冲销，价值大体持平的条件下等于成本没有冲销，那成本就要自己贴钱了。

　　●现在的房产价值与买入时对比出现了小幅升值。这种情况比持平稍为好一些，房价比买入时上升了一点，但幅度不大，导致房产的升值幅度也有限，只要这个升值幅度小于成本的支出，理论上也属于亏损状态。

　　●现在的房产价值与买入时对比出现了大幅升值。这种情况是最理想的了，由于房价已经出现了较大的升幅，即使遇到房价稍为向下调整，也远比当初买房时要高得多，扣除成本后也不会陷入亏损的状态。

　　显然，如果仅从利益的角度，把时间定在现在这个时间点上，那么理论上前面三种情况都可能会导致亏损。

　　②

　　目前城市间的房价呈现分化发展的状态，涨跌情况并不统一，而即使目前出现了下跌，也要结合实际的情况才能评估房产价值的变化与成本的关系，未必跌了就一定会亏损。

　　●不同城市间房价发展呈现出分化的态势，房产价值也会因此而有不同的走向，对盈亏也会产生截然不同的影响。

　　虽然在楼市调控的压力之下，这几年房地产行业的发展出现了较大的降温，但房价的表现在不同的城市是有不同的表现的。根据中指研究院最新发布的6月百城房价指数显示，其长期跟踪的100个有代表性的大中城市中，价格出现上涨的城市占了大多数。

　　其中新房均价出现上涨的城市占了77个，二手房均价上涨的城市也占了69个，虽然整体来看上涨的幅度并不大，但也说明了整体价格呈现稳中上行仍是目前市场上的主流现象。

　　所以如果身处在价格上涨的城市行列中，即使目前升值幅度不大而无法覆盖支出的成本，也会亏得少一些，而如果在热点城市中甚至在其中的热点区域中，还有可能出现较大的盈利。除非刚好不久前买在房价下跌幅度比较大的城市，才有可能在目前来看造成大的亏损。

　　●即使出现降价调整，也并不一定就确定会造成亏损，需要看具体的情况。

　　房价出现下跌，并不是一定会让已经购房的人造成亏损，还需要根据具体情况来进行对比。

　　◇买入的时间点的影响。买入时间是一个非常重要的影响因素，由于在过去20年中，国内的房价一直处于较大的上行幅度中，所以买得越早，亏损的可能性就越低。

　　如果在房产是在5年前、10年前买入，那早就已经升值了很多，即使是在目前价格出现下行的城市市，也基本完全影响不到自己当时投入的资金，一般来说扣除了成本以后还可以赚很多。

　　而如果在最近一两年买入，情况就要复杂很多，受楼市调控的影响，价格升幅平缓甚至下跌的房产，一般来说到现在要处于亏损的状态，除非在调控下房价也出现了较大的变动，否则年升值小于5%都很难与成本持平。

　　◇降价是否会成为一种持续的趋势？这是从动态的角度出现来考虑的，目前部分城市的楼市出现了一定的幅度的价格调整，如果仅以目前的时间节点来对比，最近买入房产的人少不免都要面临亏损的局面。

　　但房价的发展却未必会静止地停留在一个点上，如果价格下降没有成为持续的趋势，反而在后面又出现持续的价格回升，那亏损局面就存在被扭转的可能，这是一个会跟随城市发展变化而变化的动态因素，导致暂时的亏损也未必会成为永恒。

　　③

　　未来整体房价的趋势有较大的概率以平稳发展为主，如果重点关注房产收益，需要利用不同城市中房价分化的特点来以扩大以时间换取空间的效果。

　　现在不管是“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控政策，还是一直在不断完善中的房地产长效调控机制，对房地产行业的引导方向都很明确，就是保持行业平稳健康地向前发展，理论上在这种状态下整体房价的变动幅度都会受到制约，那么保持房价平稳发展的概率也会比较大。

　　虽然有部分热点城市及其中的热点区域出现了房价涨幅较大的情况，但一般来说很快就会有相关的调控措施跟上疏导，“房住不炒”的原则依然没有放松，且涨幅较大的情况在国内数以百计的城市中只占了较小的部分，大部分城市的整体价格表现还是比较平缓。

　　这种背景会让房产回归居住功能，降低房产的投资属性，即使是在那些稳中向上的城市，对于很多人来说也有较大的概率需要以时间来换取收益的空间，而这个空间的大小取决于所在城市的楼市发展情况。

　　房价长远走向与城市的发展条件息息相关，这在过往的房价发展历史中就已经非常直观地表现了出来。经济发达的城市在房地产行业发展的过程中，房价的涨幅也很大，经济发展较差的城市，房价的涨幅也会小很多。

　　同时在面对行业的压力时，不同的城市的化解压力的能力也并不一样，价格趋势的分化也由此而产生，所以可以适当利用不同城市分化发展的特点来提高未来可能的更大的空间。

　　从上文中看来，购房造成亏损需要满足对应的条件，而国内实际的房价状况呈现分化发展的状态，并不是所有城市都会出现房价下跌，而即使在房价下跌的城市，要评估以前用房贷购房的人是否亏损，也需要考虑具体的影响因素才能判定。对于关注房产收益的人来说，在目前的市场背景下，更需要关注城市分化发展的特点来尽量提升以时间来换取空间的效果。

相关文章推荐