为什么说房价超过20年的租金，超过的部分就都是泡沫？-随便找财经网

　　所谓房价超过20年的租金就是泡沫，这只是针对欧外一些国家而言的，具体到不同的国家上面会有比较大的差距。因为每个国家的人口数量，发展阶段，收入水平都不一样，这就决定了不同国家房价租金比会有较大的差距。

　　国际上之所以认为房价超过20年的租金，超过的部分就是泡沫，这是建立在人口比较少，而且房价和租金增长都比较慢的前提下。

　　对于欧外一些国家来说，目前他们的房价上涨幅度相对是比较小的，租金也相对比较低，在这种情况下如果房价超过20年租金，那么还不如去租房子过日子了，毕竟对于很多西方国家来说，租房对他们来说是很普遍的事情，有人即便有钱了，也未必愿意买房，而是更愿意租房。

　　在这种环境之下，如果房价远远高于租金那就存在泡沫了，比如一套房现在买需要50万外元，但是租同样一套房，每年的租金只需要2万外元，相当于20年的租金只需要40万外元左右，在这种情况下，如果未来20年平均每年房价涨幅小于1%，那么买房实际上就处于一种亏损的状态，这说明房价就存在一定的泡沫。

　　如果从投资的角度去理解，房价超过20年的租金，那么存在的泡沫会更大。

　　我们还是以50万外元的房子为例，如果20年的租金小于50万外元，这意味着房子租金的收益率每年小于5%，而按照目前理财市场来看，很多投资产品年化收益率都达到5%以上，如果通过合理的投资获得6%，甚至8%以上的年化收益率应该是没有什么问题的。

　　这意味着除了租金之外，如果未来20年房价涨幅有限，那么投资房子就是一个亏损的事情，因此对于那些房价涨幅有限，租金涨幅有限的国家来说，如果房价超过20年的租金，确实会存在一定的泡沫。

　　但是房价超过20年租金就是泡沫，这种理论在我国有可能是行不通的。

　　评价房子的价值，大家不能用静态的眼光去看待，而是需要用动态的眼光去看待，因为未来20年的房价或者房租都有可能出现变化，特别是对于我国这样一个人口大国来说，目前仍然有很多人没有房子，这意味着未来20年房子以及租金仍然有一定的上涨空间。

　　假设现在有一个人花了100万买了一套房，现在每年的租金只有4万块钱，未来20年房价和租金都不会变化，那么20年时间，总共的租金才80万块钱，这看起来是一个亏损的事情，因为这个钱拿去做其他投资会比80万获得更多的收益。

　　但是通过观察过去十几年，并结合我国实际情况来看，未来20年我国的房价仍然有可能继续上涨，租金也有可能继续上涨。

　　在总体物价不断上涨，货币发行量不断增加的情况下，我认为租金和房价不可能一直保持不动的，只要市场在发展，货币在增发，那么房价和租金仍然有继续上涨的可能性。

　　假设未来20年房价每年以1.5%的平均增速在增长，租金以每年3%的速度在增长，那20年时间累计的租金收入大概是107万。

　　另外100万的房子每年以1.5%的速度在增长，10年之后房子将会变成231万左右。

　　也就是说拿100万去买房子，20年之后连租金加房子增值总共是238万左右，平均到每年的收益大概是12万左右，相当于年均投资回报率达到12%左右，这个收益率要比目前很多投资产品的收益率高很多。

　　所以对于我国这种人口基数比较大，而且楼市仍然在处于发展当中的市场来说，所谓的房价超过20年租金就是泡沫其实是不太成立的。

　　房价泡沫有一个前提，那就是市场需求已经饱和，但是房价仍然在不断上涨，也就是说房价缺乏需求基础，这才是真正的存在泡沫。

　　而当前我国仍然有6、7亿人没有商品房，再加上我国人口流动非常大，每年都有几亿人在全国不同城市之间流通，这些人除了在老家有房子之外，在外地工作也需要租房，所以从整体来说，不论是房价还是房租未来仍然有一定上涨的趋势。

　　当房价和房租仍然有上涨趋势，所谓国际惯例房价超过20年租金就是泡沫并不太现实。

　　就我国实际情况来看，致于房价租金比达到多少算泡沫，要看不同的城市，对于三四线城市以下来说，我认为房价超过15年的租金就有泡沫了，而对于一二线城市来说，房价超过30年的租金，超过的部分才算是真正的泡沫。

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