想要买新房怎么判断选择的房地产开发商是否靠谱？-随便找财经网

　　

　　买房是件大事，毕竟这是一项大的家庭开支，虽然看上去貌似简单，实际上并非每个人都能选好房子。买房除了根据自己的需求要考虑房屋价格、户型面积、区域地段之外，还需要注意开发商能否如期交房、房屋的质量是否可靠，以及后期物业管理是否规范。一般而言，大的品牌开发商在这几个方面相对比较可靠，绝大多数情况下能够按照合同约定的期限交付房屋，房屋质量及售后保修也基本有保障。而且这类品牌开发商都有自己的物业公司，且资质比较高，物业管理方面做的相对比较好，基本上同业主的关系也比较融洽，入住这样的小区，总体上没有什么后顾之忧。

　　然而，这类小区的特点就是价格比较高。对于购房预算十分紧张的家庭来说，可能不得不忍痛割爱，放弃大品牌开发商的楼盘，而选择不知名开发商或者一些小开发商的楼盘。虽然，预算方面节省了，但是，购房风险相对加大了，所谓一分钱一分货。

　　小开发商的楼盘有哪些劣势？

　　坦率地说，小开发商的楼盘除了价格方面有优势之外，在工程管理、资金实力、质量保障和物业管理方面都比较弱势，由此，极大可能导致以下几方面的问题：

　　1、资金链出现断裂的可能性比较大

　　小开发商自有资金实力有限，这同时也意味着其银行授信额度有限。房地产本身就属于高杠杆行业，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）规定，普通商品住宅项目的资本金只需要20%。也就是开发商只需要20%的资金即可启动一个房地产开发项目，剩余的80%需要通过银行贷款、销售预付款、施工单位垫资来运作。有些小开发商有限的资金支付完土地出让金基本就所剩无几，完全依靠贷款、预售房款以及施工单位垫资来维持。由于贷款授信额度有限，经常是利用循环贷，一旦某个环节出现问题，很容易出现资金链断裂，导致工程停工，严重的可能出现烂尾。这也是开发商不能按期交房的常见原因之一。

　　2、工程质量管理不规范可能导致房屋质量差

　　小开发商没实力，缺少专业技术人才，而且裙带关系严重，很多管事的都是外行，内部管理比较混乱。同时又不愿意多花钱，还要照顾各种关系，从设计、施工、监理等各个环节都想节省，选择的单位基本没什么实力。施工单位多数是挂靠的个体施工队伍，又存在分包、转包情况，总体上，工程质量、进度、材料管控等方面比较乱，所以，质量方面根本无法保证。拖延工期也是常有的事。

　　3、竣工验收容易出现问题

　　小开发商的建设随意性大，经常性的私自乱改规划，不及时办理相关手续。例如，擅自改变容积率，随意改变原设计，忽视消防设计审查等等，甚至无证开工，无证销售，结果在工程完工后，由于规划不合格、手续不齐全、违规施工和销售等原因，无法通过竣工综合验收。延迟交房不说，严重的可能影响日后办理产权证。

　　4、售后质量保修责任有可能落空

　　根据现行法规的规定，房屋的地基基础和主体结构工程的质量保修期为房屋的设计使用寿命，屋面、墙面及有防水要求的卫生间、厨房、阳台的保修期为五年（自竣工验收合格之日），或者房屋交付之日起两年（但不得少于施工单位承诺的保修期的存续期）。

　　小开发商能否持续经营是个很大的问题，如果开发商开发的项目全部清盘后，有可能在保修期内或者五年之后结业，那么，上面提到的保修责任就等于是空谈。

　　5、前期物业服务未必靠谱

　　小开发商一般不会自己成立专门的物业公司，即使成立了也是个草台班子，多数可能会委托一些小的物业公司管理。这就为日后物业服务埋下了隐患。主要表现在两方面：

　　一是交房后房屋出现质量问题，物业公司不会去主动协调开发商履行保修责任。增加了业主的维权成本。

　　二是这类物业可能本身就不规范，物业服务水平与大品牌物业公司相去甚远，日后的物业服务满意度可能会比较差。业主和物业纠纷的可能性大。

　　如何辨别小开发商是否靠谱？

　　要判断开发商是否靠谱还真是有一定难度，因为一般的购房者并不能直接与开发商接触，而小开发商楼盘的销售多数是采用外包方式，即委托给专业的房产经纪公司代销或包销。因此，我们只能通过一些表象来判断开发商的实力。

　　1、通过代销或包销公司来判断

　　有一定实力的开发商还是舍得在销售推广上投入，他们一般会选择有一定实力和知名度的经纪公司作为代销或包销公司，或者成立自己的销售部门。整个销售环节会比较规范。

　　而比较差的开发商可能会选择一些小的或者不知名的经纪公司，案场管理可能比较乱。

　　2、通过销售中心的布置来判断开发商的实力

　　有一定实力的的开发商会在销售中心的布置上比较用心，虽然可能比不上大品牌开发商售楼部的富丽堂皇，但总体上，还是会很大气、豪华，客户体验也会比较好。案场饮品、礼品、彩页都比较到位。沙盘做的也很精致。

　　而比较差的开发商则不会有这种体验。

　　3、通过样板间的展示来判断

　　有一定实力的的开发商，样板间户型齐全，装修和家具都比较讲究，有档次。

　　而实力差的开发商可能只开放一两个户型的样板间，装修及家具也比较简陋。

　　4、通过销售是否规范来判断

　　正规的开发商会比较规范，按照相关规定在销售现场公示五证、楼盘销控表等信息。很少会在没有取得预售许可证的情况下销售。

　　而没实力的开发商，往往急于回笼资金，可能在没有拿到预售许可证的情况下，就违规销售。

　　5、通过工地管理情况来判断

　　能够获得感官印象的也就只有工地现状了，购房者可以通过观察工地管理情况来判断开发商的工程管理水平。

　　例如，观察项目公示信息是否规范？现场管理制度是否齐全？工人是否佩戴安全帽？工地材料堆放、施工秩序是否正常等大致判断。一般来说管理好的公司，工地一定是井然有序，这样工程质量、工程进度才有保障。

　　6、通过媒体资讯来判断

　　购房者可以通过红盾网或者企查查查询开发商的实际出资人、公司股权情况来考察开发商的实力。也可以查看客户评价做出判断。

　　总之，小开发商的实力比较难判断，买房还是优先选择大品牌开发商的楼盘，如果不得不选择小开发商的楼盘，最好是买现房或者准现房，这样风险相对小一些。

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