我买二手房，先付首付后办理交房手续，会有什么问题和隐患？-随便找财经网

　　

　　这个问题描述的不是很清晰，大致捋一下：题主以按揭方式买了个二手房，旧房已经卖了，三个月内要腾房。而新买的二手房或许是卖方刚刚继承或者受赠的房产，还在办理产权过户手续，因为办理公证耽搁了，还没拿到新的产权证，因此无法与题主办理房屋的交易手续。前阵子卖方以儿子买房为由，要求题主提前支付一部分首付款，题主转了50万给卖方，取得了房屋钥匙，并打算尽快装修入住。然而，没几天卖方又以儿子买新房首付款着急为由要求题主支付剩余的全部首付款，否则就毁约。题主已经付了5万元定金和50万元首付款，合计55万元，担心继续付清全部首付款会有风险。而合同中又没有约定违约责任，题主想了解有哪些风险以及对方毁约的后果。

　　不得不说，由于题主签约前没有做足功课，且签订合同不够严谨，又草率支付了50万元，已使自己处于进退两难、比较被动的境地。如果不同意继续付款，对方可能毁约，结果很被动，一是自己的住处没了着落；二是已经付了55万元，能否顺利拿回存在着很大变量。如果同意继续付清首付尾款，则又加大了自己的风险，什么时候能够过户很成问题。

　　针对题主的情况，下面做个简要分析。

　　如果不同意继续付款，对方毁约会有什么后果？

　　1、一般合同违约责任的处理原则

　　通常情况下，在房屋买卖合同纠纷中，一方单独毁约应当承担违约责任。但是，违约赔偿责任一般以合同条款的约定为依据。这是重要的索赔原则。比方说，为了防止合同一方恶意违约，在签订合同时，可以加大对违约责任的惩罚力度，使其足以遏制试图违约一方的违约冲动。如果合同中没有具体的违约条款约定，那么，就只能按照有关的法律法规的规定处理。如果法律法规没有规定的，应按照惯例或约定俗成来处理。

　　例如，类似题主的这种先卖后买的情况，如果卖方毁约对于已卖掉房子的题主将会直接影响居住问题，会导致租房费用方面的损失。所以，一般来说，应当在合同中，对这方面的违约赔偿作出约定。

　　2、合同中没有违约条款将面临的问题

　　由于题主提到合同中没写违约责任条款，如果卖方毁约，处理起来就比较麻烦。按照题主的说法，如果自己不继续支付首付的尾款，对方就会违约。即终止房屋买卖合同，买方需要退房，卖方需要退款。对于已经支付的55万元，其中，属于定金的5万元应按照国家有关规定，卖方应当双倍返还。50万首付款则需退还并应承担相应的利息损失，由于合同没有约定损失赔偿标准，只能通过双方协商来解决。协商不一致的，可以诉讼至人民法院。如果由法院调解的话，可能会按照一年期银行贷款利息计算损失。这对于买方来说，肯定是吃亏的。至于租房费用方面的损失可能就更加难谈。

　　上面说的还是比较顺利的情况，题主可能只是亏了点利息和租房费用。实际上，事情绝不会如此顺利，已经支付的55万元想拿回来会有很大难度，因为卖方已经把款转付给了儿子的新房首付款。从情况对方的经济状况来看，即使愿意退款，可能也一时拿不出钱来。结果可能就是无限拖延，最后搞得你精疲力竭。

　　如果继续支付首付尾款，会有那些问题和风险？

　　目前，这个房屋交易最大的风险在于不知道卖方的新产权证何时能办下来。说是一个多月，但结果如何，可能卖方控制不了。既然是需要公证才能换领新证，说明该套房产十有八九是继承的房产。而继承房产可能因卖方本人家庭成员关系导致手续复杂化，比如，继承权方面是否存在纠纷？各继承人是否意见一致同意出售房产？等等，倘若存在上述问题，那么房产的继承手续就不会一帆风顺，可能会拖很久，显然，对题主是不利的。

　　在这种情况下，如果继续支付首付的尾款将风险大增。如果长时间没有结果，就更不好处理。不清楚题主签订的房屋买卖合同是否对于交易和过户有时间要求，以及付款条件是如何约定的。如果事情长时间拖延，估计题主耗不起，毕竟旧房子已经卖了，急需房子入住。到时候，如果题主提出终止合同另行打算，可能就变成你违约了。

　　同时，由于支付的房款已经全部被卖方用来支付儿子的购房首付款了，对于题主来说，要追回首付款和定金，可能是很困难的。弄不好，还会钱房两空。

　　面对不利局面，应当如何破解困局？

　　事已至此，题主必须设法变被动为主动，可以采取以下两项措施：

　　第一，详细了解卖方办证情况，确保不存在影响办证的因素，并要求卖方书面承诺可以进行交易的时间期限。

　　第二，就付款条件、交易时间、交易税费、违约责任等方面与卖方重新签订补充合同，对原来的房屋买卖合同予以完善。尤其是对于卖方违约的赔偿要做出详细具体的约定。

　　在签订补充合同的基础上，可以同意继续支付剩余首付款。在没有签订补充合同之前，切不可急于付款。同时，应当尽快装修入住，实际占有该房屋。这样一来，可以达到两个目的：一是可以解决自己急需住房问题；二是保证在日后出现纠纷维权时，使自己处于有利地位。

　　总之，在进一步付款之前，必须完善合同条款，变被动为主动，以应对可能出现的不利局面。

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