出生率持续下滑对房地产有影响吗？-随便找财经网

新中国截至目前有三波婴儿潮，其实根据婴儿潮以及人口劳动力的因素加上城市化的因素，就能够大致预测未来20甚至30年以内的房地产市场的走势。

第1波婴儿潮是1949-1958

第2波婴儿潮是1962-1975

第3波婴儿潮是1980-1992

第3波婴儿潮的数据有所争议，但是90后绝大多数基本上都是独生子女或者家庭只有两个孩子。按照婴儿潮的数据来计算的话，这三波婴儿场的出生人数都会大于2,000万人。中国目前的平均结婚年龄是26岁，我们按照最后一波婴儿潮的末尾。1992年再加上26岁的平均结婚年龄得知出来的数据是2018年。

也就是说按照预期的估计数据来看，2018年左右就是很多地方房价的转折点。但是这里涉及到了一个人口刘易斯拐点和人口的平均死亡率，包括医疗条件的改善，目前中国的平均寿命是75岁。最晚的一波1992年出生的人口，如果他们结婚必须购买房产的话，那么他们的最迟年限是2018年。

在这里我们必须考虑人口老龄化的问题。1949年出生的人口，加上75岁就等于2024，第2波婴儿潮的末尾，1975年出生的人口，加上75岁等于2050。建国以后的两波婴儿潮。他们的主力军将会在2024年的2050年逐渐的离开这个世界。

而目前国内的生育率又开始下滑，2018年新出生的婴儿人口数量只有1,500万人，但是他的死亡人口却有1,000万人，净出生人口数量只有500万人，2019年持续下滑。

再来考虑人口城镇化的问题，我国目前的人口城镇化率已经是比较高的一个数据，像四川成都这种集全省之力打造的城市，它的吸血效应是非常广泛的很多的年轻人开始往大城市集中，农村和一部分的城镇，开始出现了人口空巢化现象，而这也会涉及到房价。

所以我们看到像甘肃玉门东北的鹤岗，包括一部分的能源城市和小城镇房价在2018年左右就开始已经出现出了下跌现象，未来伴随着人口的大城市集中效应以及城镇化的剩余进步空间，再加上人口出生率的下滑和养老型社会的到来，房价普遍下跌是一种大的历史趋势。

只不过在这种历史趋势下，依然会有比较抗跌的城市，比如北上广深或者一线沿海城市或者各大城市的省会城市。这也是为何从2018年开始摆成竞争人才直接放开户籍落户，只有年轻人集中的地方，房价才会有所缓慢的上涨以至于最终的抗跌。

所以最终个人觉得还是之前的那个看法，未来国内的房价伴随着时间的推移，短期内房价的走势会看政策，中期看经济，长期看人口。从大的宏观历史角度上来看，国内的房价会呈现出两极分化的现象，一部分就是下跌较大的城镇和农村，以及部分三四线城市的房价，除此之外还有比较缓慢上涨或者异常抗跌的，具有吸引年轻人能够提供广大就业岗位的一二线城市。

相关文章推荐