二手房里满5、满2是什么意思？-随便找财经网

“满几”这个概念，对二手房交易中的税费影响还是很大的。简单来讲，“满几”指的是对于卖家来讲，持有这套房子的年限。年限不同，会影响出售时需要缴纳的税种、税率。

当然，这只是一个概念上、不太严谨的解释。

下面就题主问题，从三个方面详细说明一下：

由来

在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。

当时这个通知的出台，房地产交易市场上就产生了“满x唯x”的简化称呼。按照这个政策，所谓“满五”，指的就是卖家（出让方）“个人自用5年以上”；同理，满二指的就是“个人自用2年以上”。

但是，从什么时候开始算“个人自用”？这就涉及到另外一个问题：起算时间。

“满几”的起算时间

我们知道，获取房产的方式有三种：买来的（买卖）、受赠的（赠与）、继承的。这三种不同方式，计算“满几”的起始时间是有区别的。

如果是买来的房子，以房产证登记时间、或者完税发票（契税发票）中较早的时间起算。

如果是受赠得来的房子，以受赠与之前这套房子的购买时间起算。

如果是通过继承得来的房子，起算时间同“赠与”。

重点解释一下后面两种情况。

先说一下政策依据。《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）中规定：

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

通过一个简单例子再说明一下：

父母在2000年1月1日购买了一套房子，2010年的时候，通过赠与的方式将房产过户到儿子名下。2011年儿子打算把这套房子卖掉。

这时候对于卖方（儿子）来讲，房子的房龄要按照2000年开始起算（满11年了），而不是从2010年受赠之日计算。

对交易费用的影响

首先需要明确一点：二手房交易过程中，从名义上，房屋年限因素仅对卖家有影响。但多数情况下，卖家会把税费转嫁到买家身上。

以下交易费用，仅针对卖家做一个说明：

房子“满五唯一”，卖家不缴税。

房子“满五不唯一”，卖家需要缴纳全额1%、或者差额20%个税。

房子“不满二”，卖家还需要再缴纳5.6%左右增值税。

所以您会发现：很多二手房卖家，都会让房子先“满二”，因为不满二的话，税率太高。至于要不要满五，还得看卖家家庭单位下有几套房。只有一套的，一般都等到满五；多套的，满五不满五，意义不大。

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