发布时间:2021-04-04 14:47:10 文章来源:互联网
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    先做一个提示:涉及婚姻,财产到底属于个人还是夫妻共同财产,不能简单理解为:婚前获取的就是个人财产,婚后获取的都是夫妻共同财产。
 
    针对题主问题:
 
    如果确定婚后买房的钱全部来自于婚前房售卖所得,且登记为个人名字,则房产属于个人财产。
 
    这个结论,涉及到三个知识点,简单介绍一下:
 
    第一步:婚前个人财产,即便形式变化,也不会因为婚姻自动转化为夫妻共同财产
 
    拿题主的情况举个例子:婚前房子卖了,卖出来的钱,只要还在题主名下,虽然从形式上由不动产变成了动产,但是依然属于个人财产。
 
    按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一):
 
    第三十一条民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
 
    这个解释表明:个人财产,始终是个人财产(除非变更产权人)。
 
    那么,婚前个人房产卖了、换取了现金。这个现金,其实并非投资性质的转化,而是属于房产的自然增值(当然,也有可能是贬值)。个人财产自然增值(天然孳息)的收益,依然属于个人财产。
 
    所以,房子售卖所得,属于个人财产。
 
    第二步:购房款的出处
 
    假设婚后购置的新房,全部用这笔售房款购买,不管是首付还是全款。
 
    因为婚后新房也属于个人财产形式上的转化,因此,不改变新房的所有权性质——新房,同样属于个人财产。
 
    道理上,同第一步。
 
    第三步:登记情况
 
    以上两步,均指的是财产(不管是婚前个人房产、还是售卖所得、或是婚后新房)在个人名下。
 
    但是,如果婚后新房登记了夫妻二人名字,这时候就不是“自然”转化的问题,而是人为转化:相当于一方把自己的部分财产赠与给了对方——房产,将属于夫妻共同财产。
 
    具体各自份额,依据房产证上登记的“共有情况”而定:共同共有,各自一半;按份共有,按照登记份额确定。
 
    两点补充提示
 
    若新房中动用了婚后夫妻共同财产,则不管登记谁的名字,房产都属于夫妻共同财产。具体份额,按照房产证上登记的共有情况(若登记两人名字)、或按实际出资额比例确定(若仅登记为售房人名字)、或一人一半(若仅登记为售房人配偶的名字)。
 
    第二步提及了一句:“不管是首付还是全款”。这里需要把房产归属和贷款归属分开来看——若是首付,那么房产归属按照第二步、第三步确定;婚内偿还的贷款部分,多数属于夫妻共同财产,各自一半,除非能证明完全用个人财产偿贷。

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