市场“风向标”降至最低点，房地产投资未来该何去何从？-随便找财经网

马车沦陷独尊房产

让我们回到起点。2018年上半年，GDP三驾马车全部沦陷，各项指标均呈下行趋势，唯独房地产仍保持两位数增长。纵观2018年整个国民经济，房地产行业可谓一枝独秀。

投资：截至2018年5月，固定资产投资累计增速下降到了6.1%，再创1999年12月以来的18年新低，该指标的下降由基建带动。基建设施建设投资的累计增速从2017年11月的20.1%跌到2018年5月的9.4%。

消费：今年消费增速仅有8.5%；创2003年5月以来新低。而城乡消费和乡村消费增速同月相差1.3%，虽然相比去年年中有所收敛，但刚性需求较强的乡村消费增速也出现一定回落。

进出口：今年除了2月份，出口增速基本维持在10%以上，5月增速为12.6%。而进口增速出现趋势性回升，5月增速在26%。

三架马车中“消费”下行这个“锅”，还得房地产来背。长久以来，房地产作为老百姓资产保值增值最优方式，导致人们对房地产市场始终保持热情，居民杠杆率攀升至历史新高，银行贷款中商业性房地产贷款余额几乎占到三成左右。截至2018年3月，居民杠杆率攀升至33.34%。

具体现象大家想必都已经看到，今年年初，全国仅有深圳、北京、上海、广州等一线城市稳住了房价；部分二线城市城市借着“抢人大战”去库存、促经济；三四线城市的房价就像吃了“春药”，边陲小城辽宁丹东“一日一价”，据当地媒体报道当地某楼盘两天时间房价涨幅达50%。

还债之年

“连夜排队”、“冒雨验资”、“万人摇号”、“一房难求”等疯狂的购房现象再度登临各大门户网站新闻首页。从海南自贸港到辽宁丹东，从粤港澳大湾区到杭州、成都、西安，房地产投资客络绎不绝，忙碌打探楼市“商机”。就连一向低调的无锡也因为售楼处前连夜排队上了回全国头条。面对投机炒房死灰复燃，住建部坐不住了。

5月22日，住建部下达《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，指出近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。

从住建部约谈12城，到七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，在“坚持调控目标不动摇，调控力度不放松”的基调下，全国范围内展开了轰轰烈烈地楼市调控升级行动。今年1-6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。在调控政策的介入下，房地产市场强行冷却。

在今年政策严控、信贷收紧的双重压力下，房企的债务危机也渐渐浮出水面。前两年房企借着政策红利，大肆“积草囤粮”，为抢占市场先机四处举债肆意扩张。从今年下半年开始的两年内，房企将面临高达数千亿的债务偿还压力。“备案限价通不过，信贷收紧融资难”，开发商的苦日子来了。

中弘老板跑路，泰禾大幅裁员，碧桂园为了压缩成本在“高周转”工程进度下甚至闹出了人命。房地产行业，国民经济最后的救命稻草表示，我HOLD不住了。

当务之急

“一个能打的都没有”？不行的。

7月23日，国常会定调下半年宏观经济政策。不仅提出积极财政政策要更加积极，还指出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施，一系列“稳增长”措施为经济持续健康发展保驾护航。

宽松货币政策，也就是我们说的放水。消息放出来的时候，部分人是不太开心的……

“朝令夕改，前功尽弃，一切又将回到原点”

“是不是再坚持一下，房价就能降下来了”

这里我要说句公道话，放水的初衷并非拯救楼市。对内，国民经济三驾马车沦陷；对外，我们面对贸易摩擦、南海纷扰、台海风险。站在全国高度，稳住国民经济是当务之急，政府出台政策托底经济也无可厚非。

但话又说回来，尽管强调货币政策不搞“大水漫灌”式强刺激，但是按照历史经验来说，资金总是流向收益最大的项目。

稳经济、控房价我都要

记得之前抛出这个观点的时候，是被读者怼过的。

7月31日，中央政治局会议明确定调：下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

这位读者怼的并非毫无根据。本次中央政治局会议再次强调“坚决遏制房价上涨”，可见对整治房地产市场决心很大。一方面货币宽松信贷放水，另一方面又从严调控收紧房贷。

可现下缺的是真金白银，不是表下态就能刚过去的。当下市场，实体经济收益不高，而政策扶持的小微型企业的成长商业风险大，科技创新类产品更不是你说产出就产出的，那最终资金还能流向哪呢？

远水救不了近火

深圳给了我一个与以往不同的答案。

8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）。成为中央政治局会议定调后首个跟进城市。

《意见》提出的近期目标是，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房，将仅占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。而其余60%将由三部分组成。

人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

深圳作为中国房地产市场的风向标，这次的方案确实让人眼前一亮。政策的推出解决了住房供需不平衡、结构不合理的问题，让普通人也能买得起房、有房可住，这将改变目前房屋“奇货可居”的现状，让住宅重新回归居住属性。从建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，构建多层次住房体系的角度来看，在这里我要为深圳点赞。

但是按《意见》时间表来看，住房发展目标分为三个阶段，规划近20年，即便深圳试点成功了推广到全国各地同样也需要时间。内忧外患下，拉动国民经济增长已经刻不容缓。8月，人民币汇率陷入下跌行情，离岸最低跌破过6.89，距“7”仅一线之隔；政府在同期把44家中国企业和机构列入了出口限制名单。

我们做好应对的准备了吗？问题的症结在于，远水救不了近火。末了，火烧眉毛的时候，临危受命的，还是不是床底下那把夜壶。

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