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沈建光：为什么中国房价屡控屡涨、但从未经历泡沫破灭？如何解释中国一线城市房价已远远脱离收入水平？
近十年来，有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇，但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫，为何房价屡控屡涨，疯狂购买的人越来越多，但从未见泡沫破灭？如果中国房地产市场不存在泡沫，那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平，以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标，如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象？怎样理解中国房地产泡沫之谜？
中国房地产市场的独特之处
不难发现，过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期，且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位，但这种情况得以长久持续，并未出现房地产危机。
这使得不少观点认为，中国并不存在房地产泡沫，中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后，是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律，支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：
一是中国独特的土地财政。由于财税改革的滞后，中国并未推出房产税，土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。
二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。中国长期以来，通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断的涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房倍受追捧，成为房价上涨的领头者。
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