北京5月二手房价格止涨 房价究竟降了多少？

　　【摘要】近日，伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价下跌，仅4个区的价格上涨。最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”，根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。(财经)

　　导读：

　　北京5月二手房价格止涨 购房者：有学区房降了100多万

　　马光远:房地产市场变天已成事实 房价究竟降了多少?

　　房地产融资开启萝卜蹲模式：银行先关阀 信托再断供

　　北京5月二手房价格止涨 购房者：有学区房降了100多万

　　来源：新京报

　　近日，伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价下跌，仅4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

　　对此，有房产中介表示，目前部分地区房价回调到去年12月时价格。也有购房者对房价下降的说法不以为然，“房价下降没有普遍性，只是学区房和老旧小区的房价在下降。”对于亦庄、通州房价下跌20%的数据，记者采访的房产中介、当地居民并不认同该说法，认为价格下降和业主主动下调报价有关系。

　　除了价格下跌，二手房交易量也在急遽下降，部分网点交易量下降50%到60%。

　　值得注意的是，随着河北地区多次出台调控政策，廊坊的“北三县”房价下跌，有房产中介转而售卖海景房。

　　购房者：“有学区房价格降了100多万”

　　国家统计局5月份发布的数据显示，4月北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点。北京二手住宅价格已经出现环比停涨。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。

　　“北京二手房价格现在处于趋稳状态，降价幅度大概在4%到6%。”昨日，立水桥地铁站附近一链家中介郑先生说，立水桥附近一套房子在调控政策前交易价格为448万，目前同一小区同一户型的房子交易价位在410万元。“降价30多万，这是我们店面里降价最多的一套房子。”

　　据郑先生介绍，北京317新政后房价开始出现下降。“贷款年限缩减至25年，再加上房贷折扣利率上升，使得部分购房者无力承担房价，导致买房减少，卖房者降价卖房，”郑先生说，也有部分改善型购房者急于卖房，以获得购房资金，从而主动下调报价、降价出售。

　　“目前北京地区房价降到了调控政策出来之前的价位，和去年12月房价差不多，”郑先生说。

　　住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌，“但房价下降并没有普遍性。”

　　“降价幅度比较大是城里的老小区和学区房，”谢女士说，市内的老旧小区的房源户型或者小区环境较差，房价有所下降。“而北京不少置换型购房者的需求为品质更高的小区，北京各个地区的优质小区有限，优质小区房价并未下降。”

　　在谢女士看来，学区房自3·17新政后也受到较大冲击。

　　“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近我看的房子价格为900多万，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万、753万，”谢女士说，这两套楼层更低，“等于是降价了100多万快200万”。

　　不过也有房产中介表示，其所在区域房价并无明显变化。

　　“现在玉泉营二手房房价在每平米7万到7.5万，和新政前价格差不多，只不过不涨价了。”玉泉营附近一我爱我家房产中介张先生说，个别业主着急用钱的情况下，才可能降价出售。

　　天通苑一位业主对此持类似看法。“我两个月前刚买的二手房，签的时候是550万，现在价格和两个月前差不多，”其称，目前其小区房价处于止涨状态。

　　通州、亦庄降价20%?中介：“没降那么多”

　　据媒体报道，伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在北京地区二手房交易的12个区域中，跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

　　“没有降价那么多，亦庄地区一般二手房成交价下降20万，个别二手房价格下降30万。”昨日，亦庄一链家中介称，目前二手房成交周期在拉长，有业主着急出房，有业主调低了报价和成交价。

　　上述中介介绍，最近卖出了一套不到80平米的房子。“最初业主报价470万，后来在我们的劝说下调到了450万，最后以435万成交。”

　　通州区居民谢女士认为，从成交价上看，其所在小区房价并未大幅下跌。

　　“我们小区没有降价那么多，与新政前相比，只是有了谈价空间，”谢女士说，其小区业主的报价普遍较高，目前房子谈价空间在50万到100万。“实际的成交价不一定下降了，只是报价降了，所以使得大家以为房价降了。”

　　一位房产中介也谈到了“报价比较虚”。“我的同事最近卖出去的一套房子在高位时报价为750万，最近以670万成交。报价比较虚，降了差不多100万。”

　　该中介表示，目前其所在的网点制定了“硬性报价标准”。“比如以前房价每平米报价7.5万，但成交价为6万，现在我们的政策就是卖价每平米不能超过6万，学区房报价不能超过15万一平米，”他表示，“要求卖房者调低报价，按照正常的市场价格走。报价超过硬性标准，房源将从官网下架。”

　　“一个月没卖出一套”，中介业务量骤减

　　我爱我家的中介张先生已经“一个多月没有开出一单了”。2016年，张先生卖出23套房，挣了40多万。

　　“降温效应很明显，以3·17为界线，房产中介的业务量一下子降了下来，”张先生说，截至目前其今年共卖出四套房子。“三套是在春节后到3·17新政前卖出的，四月卖出一套，五月至今没开出一单。”

　　张先生说，其所在中介网点每个月签单数量为十多单，较年前减少一半多。

　　业务量骤减已成为各家中介普遍现状。

　　“我五月份没有卖出去一套房，四月卖出去一套，”立水桥附近的链家中介郑先生介绍，其所在店面每周卖六到十套房子。“新政出来前，一周可以卖出20多套，业务量减少了60%。”

　　两人均表示，目前来店面咨询、看房的购房者明显减少，“多数在观望。”

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。

　　另有数据显示，今年5月，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值，环比4月下跌了近四成。

　　但张先生对房产市场降温的说法不以为意，“只能说北京地区的房地产市场终于回归正常了。”郑先生持乐观态度，“只要户型、位置或者其他条件足够好，刚需购房者仍会抢着买。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，5月份整体市场出现了明显的成交大幅回落下的价格下行。从价格调整幅度看，买卖双方的博弈依然持续中，没有出现个案报价大跌外的成交价格大跌，实际成交价平稳微跌。本轮楼市降温的原因是政策，后续市场走势还是看政策。

　　周边区域

　　“北三县”房价下跌中介转卖海景房

　　廊坊房地产调控再次升级。廊坊市2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。此前的3月21日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清于3月22日起执行限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。

　　“3月21日限购政策出来后，廊坊燕郊这边的房价就在跌了，”熟悉河北房产市场的房产中介杜先生介绍，目前燕郊地区一般房源价格为每平米26000元左右，较好房源价格为每平米三万元。而此前燕郊一般房源价格为每平米3万元以上，较好房源价格为4万元左右。燕郊另一位房产中介也表示，目前燕郊地区房价每平米下跌了4000元左右。

　　家住北京的陈先生于2015年8月以1.98万元的成交均价购入位于燕郊某小区的一套住房，用于投资。今年3月该小区房屋均价突破3万元，均价最高达3.5万元。然而，3·17新政后，目前该小区的成交均价回落至2.9万元左右。

　　同属“北三县”，香河和大厂的房价也在下跌。

　　昨日，“北漂”十多年的李飞表示，他目前居住在距离香河城区不远的某小区。“目前我这个小区的房价大约2.2万元/平米，相比今年3月份最高的2.5万，下降了3000元/平米。”

　　李飞说，自北京3·17限购之后，香河等北三县升级限购措施，该小区的房价停止上涨，但基本稳定，略微下降。目前小区交房三年，入住率不足三成，主要是“北漂”。而空置的房屋主要是北京投资客买的，等着后来的投资者或北漂族接盘。

　　大厂的房价限购后也下跌。“3月份廊坊的限购政策出来后，房价出现松动，成交量很低，中介门店关了不少。”昨日，大厂一位居民说，根据楼盘的位置和质量，降幅在每平米2000元左右。

　　多位河北房地产中介说，目前其公司业务开始转向售卖山东、东戴河附近的海景房。“受河北限购政策影响，以及雄安新区设立导致周边房价上涨，一些投资者转向投资海景房。”

　　本版采写/新京报记者 侯润芳 金彧 实习生 陈维城

　　马光远:房地产市场变天已成事实 房价究竟降了多少?

　　来源：光远看经济

　　文 / 马光远

　　中国房地产市场乱象颇多，但最乱当属信息之混乱，而房地产市场最大的不公是信息的垄断和不公。

　　从城市规划到土地供应，以及房价的统计数据，和其他基础数据，基本都是一笔糊涂账，导致中国房地产市场成了名副其实的诺奖得主阿克洛夫所言的“柠檬市场”。

　　市场的参与者，特别是购房者，就在这种混乱的信息下，随着各种真真假假的信息盲动和焦虑。

　　以房价的统计为例。迄今为止，中国没有一个房价统计数据能够真实的反应价格的真实变动。无论是官方的70个大中城市房价数据，还是一些中介机构的数据，都无法真实的反应房地产市场的情况。

　　事实上，自1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标，在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。

　　其次，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。因为统计方法的欠缺，以及房价统计数据中各种利益纠葛，包括70个大中城市的房价统计数据都曾经闹过很大的笑话。

　　最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”，根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。

　　虽然知道这个消息肯定是假消息，但看到很多媒体和机构都在转载这个消息，查了一下消息来源，来自我爱我家市场研究院的统计，根据他们的统计，北京“在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。”

　　我不知道我爱我家的交易数据是如何统计的，但据我调查，不要说通州、亦庄，就是北京一些黄金地段，个别楼盘因为特殊情况出现20%的跌幅是存在的，但不代表普遍下跌。

　　目前北京房地产市场的真实情况是，二手房都规定了区域最高指导价，超过这个价格的，不许公开挂牌，在出售的时候也会通过各种途径做低价格，让人感觉价格似乎降了。

　　其实，由于提高二套房贷的比例，以及各种限制举措，目前北京市场基本处于冷冻状态，成交大幅度下滑，买卖双方陷入了真正的观望期，而价格也出现了松动，以前不能议价的，现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。

　　尽管价格并没有出现媒体渲染的那种大幅度的下降，但包括北京在内的一线城市的房地产的天的确变了。这种变化，在成交量、价和未来预期等三个层面都出现了明显的态势：

　　一是成交量的大幅度下滑，北上广深和去年的热点城市的成交都出现了明显的降温。北京住建委数据显示，5月全月，北京二手住宅共实现10801套网签，环比4月全月下滑36%，创下2015年2月(8672套)以来的最低值;

　　二是价格出现了明显的松动，买卖双方的博弈关系已经完全逆转，从3月份之前的卖方市场转入买方市场;

　　三是对未来的预期逆转，年内的看涨预期几乎绝迹，交易双方都进入观望期，这种情况一旦持续，下一步的趋势就是实质性的降价。从上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等去年热点城市的情况看，基本大同小异。

　　房地产市场变天已经成为事实。

　　但是，中国房地产市场由于区域分化明显，除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外，各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。当下，在一线城市和去年的热点城市出现实质性降温的情况下，今年三四线，甚至四五线城市的房地产市场出现了超乎预期的火爆现象。

　　如果说今年一季度，一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线补涨符合逻辑，但目前很多库存仍然非常严重的三四线城市出现火爆，则极为不正常。

　　我在年初的文章中，曾提到东北的大连、沈阳、长春;长三角的盐城、镇江、扬州;以及列出的包括西安、重庆、南宁等价格仍然比较低的安全城市，我不认为，全国性的三四线城市都有补涨的潜力。比如唐山，一个库存吓人，空气污染极其严重的城市，4月份的房价涨幅居然位居70个大中城市之首，真是天大的笑话。除了用炒作来解释，没有其他理由。

　　对于下半年的房地产走势，我的基本预判没有改变：

　　一、包括一线城市在内的热点城市，如果调控政策持续，下半年房价出现明显下跌的概率仍然很大，特别是我之前点名的几个城市，一定要继续关注，稍安勿躁;

　　二、环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场，未来政策保持高压的可能很大，注定这个市场属于最危险的市场;

　　三、有概念、有经济基础，位居未来大的城市圈的三四线城市，以及东北的几个中心城市，房价补涨会持续，但库存高的热点城市，属于炒作引发的繁荣，热度不会持续。

　　中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律，我坚持认为，这些城市的房地产没有太多的投资价值。

　　当然，中国的房地产市场，短期受政策变动的影响很大，我一直强调，本轮调控持续的周期不会超过两年，到明年，很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松，城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。

　　至于媒体为什么开始热炒房价下跌的消息，按照过去的情况，这基本属于苦肉计的范畴，想传递出调控已经明显见效，不能再加码或者调控应该放松的信号，如此而已。在一个信息被完全操纵的市场，你需要一双慧眼，看到数据背后的真相。

　　(有不少网友希望看到我对黄奇帆最近演讲的评论，其实文章已经写了一大半，本周会推出长文，进行全面的点评，欢迎关注。在此，希望各位继续发扬看文章不忘点赞的优良习惯，更期盼大家在文章后面发表真知灼见，特别欢迎不同的意见。但是，本公号永远不欢迎低级的谩骂和乱喷，对于喷子，本公号一贯的政策就是终身拉黑，永不赦免。)

　　房地产融资开启萝卜蹲模式：银行先关阀 信托再断供

　　来源：新京报

　　给我一根杠杆就可以撬动整个楼市的时代一去不复返。在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，房子开始难卖的同时，房地产融资的难度也陡增。

　　5月底，一则银监会严查违规开展房地产信托业务、融资渠道被收紧的消息把夹缝中的房地产融资推向台前。此前，银监会2017年3月底至4月集中发文整顿，银行表外、通道融资业务受到影响，地产融资业务更首当其冲，银行几乎不再放行房地产开发贷，全面收紧额度。

　　随着银行、票据、信托、再融资、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停，昔日的高杠杆狂奔被锁住了咽喉。6月的初夏时节，一位中型房企的财务人员王刚(化名)和他的老板们却要想着如何“过冬”自救。低成本融资的日子已经远去，是时候储备食物为自己“输血”过冬了。

　　据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，目前，这类融资基本被叫停。包括万科、恒大在内的大型开发商转而在项目层面纷纷开展股权融资合作。

　　银行“缩表”，房地产信托融资暂停

　　房地产融资开启“萝卜蹲”模式，银行贷款、私募基金、再融资、国内外发债等相继被收紧后，监管再度指向房地产信托。

　　5月24日，中国证券报报道称，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，该文件显示，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

　　对此，银监会回应称，根据银监会2017年现场检查计划，监管部门将对部分信托公司进行例行检查。为提高检查的针对性和有效性，银监会相关部门4月中旬制定印发了《2017年信托公司现场检查要点》，供具体检查时参考。印发检查要点是现场检查的一种通行做法，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。

　　分析认为，由于其他融资渠道相继受到限制，信托已经成为房地产商拿地融资的重要通道之一。但监管层检查违规开展房地产信托业务以后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这就意味着，房地产融资又一条重要通道正在被收紧。

　　Wind数据显示，4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。而5月以来，房企国内债券融资规模119.3亿元，同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后，二季度以来发行量则同比下降近六成。

　　一家大型信托高层人士透露，银监会要求对信托公司现场检查每年都有，系常规项目。但是，这是首次点名针对火爆的房地产企业拿地融资的模式。自4月中旬收到文件以来，几乎全面叫停该业务。不过，个别城市仍可给资质排名实力强大的开发商进行融资。

　　“我们暂时叫停了房地产信托融资”。昨日，多位中小型信托公司内部人士做出上述表示，事实上信托融资的主要资金来源于银行，而目前银行全面“缩表”，大量表外业务和通道业务资金正在回流，信托资金来源也受到限制，因此，银监会发文后索性暂停该业务。

　　一家城商行内部人士称，其实信托公司发行的信托计划，最大的资金来源是银行，但是，现在多家银行都限制甚至暂停投资房地产信托。所以，房地产相关的信托发行收益都非常高。尽管如此，多家银行依然暂停投资，房地产信托“断供”。

　　记者独家获得的银监会2017年3月29日下发的“三违反”和相关附件显示，银监会严查信贷资金违规进入楼市。要求各银行检查是否直接参与房地产炒作，是否在房地产开发贷款和按揭贷款中虚假、违规操作。

　　“去年资产慌，又没有限制，大的房地产公司发行的信托计划都被银行抢购”。上述人士称，而现在房地产企业发行信托计划基本都卖不出去了。

　　明股实债叫停，万科股权融资输血

　　股权融资的时刻到了。

　　近年来，银行系统的资金通过多种表外渠道流向了房地产。如今，随着银监会开展“三三四”专项治理以来，表外、信托等通道类的产品将面临大限。此前，证监会严管房企再融资和海外发债与配股。今年2月，中国基金业协会出台监管细则，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。

　　在银监会、证监会、基金业协会等多部门严加看管房地产融资渠道，在私募做债权类地产项目所有路基本断掉和明股实债被事实性叫停的时候，部分房企还有手中的底牌——股权融资。

　　据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，如今，这类融资陆续被叫停。包括万科、保利等在内的一些大型开发商开始接受股权融资，在项目层面纷纷开展股权合作。

　　业内人士称，过去十年是房地产的黄金期，房企高速成长，房价节节攀高，盈利能力大增。因此，多种渠道融资大都是“明股实债”，因为开发商宁愿承担高利息成本，也不愿意出让手中更有价值的股权，让渡利润、分红给项目股东。如今，这一局面正在转向股权融资。

　　5月12日，恒大发布公告称，中信银行(6.110, -0.08, -1.29%)旗下基金豪掷超200亿资金“入股+贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目。

　　中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。

　　此后的5月23日，万科公告欲与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目(含在建和已完工项目)，出让价款为129亿元，万科出资50.31亿元。

　　万科在公告里毫不讳言，基金的成立是“综合考虑目前的融资环境”。

　　万科公布的2017年1季度报显示，今年一季度其经营活动现金净流量首次告负，为-95.2亿元，而2016年度的经营活动现金净流量则为395.7亿元。同时，万科的自由现金流也首次转负，经测算，2017年1季末自由现金流为-99亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次万科成立的基金主要是以持股和提供资金为导向的，还没有涉及证券化的模式，因而更像一种融资手段。

　　一位业内人士认为，目前房地产企业股权融资的时刻到了，尤其是中小开发商有迫切的融资需求，“股+债”打包的做法已经很多了。对于房企来说，融资的压力会带来很多“副作用”，比如说房企销售和拿地的自由度都不大了，必须快速融资输血。

　　股权质押融资或将增加

　　严跃进认为，融资政策收紧，对于房企来说有利空效应。尤其是在再融资收紧的基础上，近期商业银行也开始收紧了类似的政策，这都会对房企的后续战略扩张形成较大的挤压。

　　他认为，从过去的融资传统和习惯，以及当前的政策导向看，银行贷款和私募会成为两类主流的模式。其次则是信托。对于海外融资和资产证券化，预计还是小众化的。从实际情况看，后续类似股权质押等极端的做法也会频频采用。

　　“预计后续类似股权质押等现象会增加，即房企的短期资金缺口或会增大，必须采取类似做法来获取资金”。他说，对于一些高价地王来说也意味着潜在的拿地房企数量会减少。

　　今年4月份同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计538.58亿元，环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。其中，债权融资额度占房企融资总量的85.50%，银行贷款紧随其后。

　　不过，4月没有发行公司债，股权融资占总融资金额比重为14.50%，除了少量小额的港股股票期权计划外，4月的境内再融资主要是通过典型房企的未上市子公司引入投资方增资入股的方式来筹集资金。

　　除去中国恒大更换部分投资方和扩大投资额度涉及5亿元人民币以外，华夏幸福(35.530,0.45, 1.28%)也通过信托计划及其他第三方引入的股权融资金额高达70亿元人民币。

　　下半年并购重组将增多

　　融侨集团副总裁康红恩认为，信托公司、资管计划、私募、基金、银行资金等都受到了影响，上述影响并非短期，而是在中长期范围内对房企的发展带来较大的变化。

　　他认为，融资渠道收紧在半年后影响会越来越大，可能会出现行业重组、并购的机会与趋势，房企应对这一形势要有一个预判。“这次调控政策的思路很清楚，房地产行业不要过度金融化、高杠杆。房企必须准确理解、掌握各项政策出台的逻辑，并且主动去适应、调整、创新”。

　　康红恩提醒道，房地产行业接下来会跟其他行业一样，出现产业资本，而不仅仅是金融资本。“会涌现更多产业上的资本，去做这个行业的整合、战略投资、行业并购，以及多元化投资”。

　　对此，昨日一家私募基金董事长对新京报记者称，目前部分房企资金链十分紧张，预计下半年并购重组比较活跃。

　　央行原副行长、全国人大财经委副主任委员吴晓灵也表示，应推进企业的并购重组，优化企业结构，把企业从沉重的债务中解脱出来，使企业把杠杆率控制在适度的范围之内。企业在收购、兼并的过程中，难免要用到各种金融工具，要有杠杆，“但是杠杆要适度，规则要明确。”

　　新京报记者 金彧 张晓兰