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请教上海内环房价涨幅低于外郊环的问题。 我理解的原因： 1.城市还在高速成长，大量新城、地铁从无到有 2.外来人口导入大多在低密度的新城，对地段的概念很淡 3.贷款政策严重倾斜刚需，打压改善 您认为纯投资购房，应该买内环还是外郊环呢？ 1.长期看，内环豪宅10几万与香港等大都市比显得很便宜，而郊区却比国外贵很多 2.但短期看，估计还是外郊环涨的快 3.好地段高总价的房产涨不动的现象大概到什么阶段会改变？届时会有什么样的标志事件吗？ 是否要等到10几年后城市化基本完成，内环内土地开始批量供应的时候？ 4.现阶段是陆家嘴8万多的二手房，还是浦江镇近7万的新房更值得买？ 5.近期翠湖，汤臣一品有上涨的态势，您怎么看？
1、你观察到的现象，并不全面，或者说只是短期现象，而非长期现象。对于大都市而言，在一轮房价上涨的短周期内，一般市区先涨，郊区后涨。比如上海，2015年至2016年一季度，主要是市区上涨，2016年二季度之后，主要是郊区上涨。如果你拿去年下半年数据进行比较，就会发现外郊环的房价涨幅大于市区。但你没注意的是：2015年市区的房价涨幅大于外郊环。
如果以十年为跨度进行比较，则内环的房价总涨幅，会大于外郊环。
2、如果考虑短线投资，则应关注在一轮短周期上涨过程中，存在板块轮动规律，也即去年二季度买内环内的时机不好，而买外郊环的反而是可以的。
如果着眼于长期投资，长期持有，则应考虑外环左右，也即近郊或市区边缘，其升值潜力总体大于远郊和市中心。原理是：有较大新增开发量、且离市区不太远（白领居住，去市区上班距离合适）的区域，是升值的潜力区域。
3、上海内环内最贵的房子，未来会接近香港豪宅价格。近几年，上海内环、中环、外环、外郊环之间的价差，呈缩小之势，主要与轨交建设有关，同时也因为：新盘的地价涨速太快，逼迫新盘定位档次提升、售价抬升。
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