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2017年，杭州人最深的领悟是：定律都是用来打破的。
曾经万年不涨的远郊，不会升值的酒店式公寓，竟然都咸鱼大翻身。而若你相信“京沪永远涨”，去年初入手上海，现在的领悟多半有点痛。
当然，也仍然有20年屹立不倒的楼市神话，比如市中心的老破小学区房。
楼市低迷时它坚挺，楼市火爆时它疯狂。新闻报道也经常渲染，北京西城、海淀某过道学区房卖出20万+，杭州文二新村某小学学区房成交价10万……
所谓“人生赢家”，就是买一套老破小学区房，几年后孩子读完TOP校，再翻倍卖出……
但热力学定律告诉我们，在一个复杂、有序的状态下，维持任何系统都需要外来能量，学区房也不例外。
之前老破小学区房“永远涨”，靠的是严禁择校的政策挤压、教育资源的极度不平衡，持续不断地“赋能”。但是，一旦这种能量的输入变缓，房价体系就可能支撑不住。
过去20年，尽管老破小学区房成功的光芒让人无法逼视，但其实风险已经在一点点累积。
先来看一下，这种学区房价“赋能”是怎么形成的。
早在2000年左右，《义务教育法》就取消义务教育阶段的升学考试，实行“按片划分、就近入学”的政策。
但由于教育资源的不均衡，早期出现了很多择校的情况。为避免金钱、权力和教育机会之间的交易，2010年后，各地开始进一步规范学区就学制度。
随后浙江省教育主管部门规定：杭州市区须严格执行“零择校”。通过赞助费、关系等形式进入优质公办学校的通道被阻断，想上好的学校，只能够通过买房落户这一条途径，之后便有了学区房的概念。
接下来的市场，也充分印证了学区房的价值。
2010年起，正值杭州楼市低迷期，市区的住宅持续阴跌，市郊部分投资客密集区域房价腰斩，以学军小军为代表的“顶级学区房”却走出了独立行情，翻两翻、三翻的不在少数。
所有资源都会有溢价，教育资源也是一种资源。购买学区房，等于在购买教育资源，这是学区房产生的最根本逻辑。
资源的核心价值在于它的稀缺性，教育资源也是一样。
学区房贵不贵，就在于学区好不好，能不能给孩子最好的学习环境和氛围。现在杭州有个现象，就是学区房概念有被“泛化”的趋势，很多中等的、普通的学校，也被冠上了“学区房”的名号。
特别是很多家长，觉得只要区域内有学校的房子就是学区房，但这是值得商榷的。
杭州的基础教育，与中国其他大城市有相似之处，但在教育均衡方面，它还是有很多特色的。
其中最重要的，就是名校集团化。
据2017年初的数据显示，杭州全市教育集团的数量已发展到322个，主城区中小学名校集团化覆盖率达80%。其中，许多都是通过“名校+新校”、“名校+弱校”、“教研单位+普通学校”等模式达成的。
这给人的感觉，就是杭州遍地都是“学区房”。最典型的就是耀江文鼎苑，它划入的是学军小学分校，但是它现在不一定比学军本部差，从房价上可以体现。
再举一个例子。杭州有一所TOP5的名校，2002年帮忙组建了目前杭州最好的、没有之一的民办小学。2009年，由原校长领衔办了一个分校，2014年正式独立成一个新学校；2018年，该学校又在附近房价“巨贵”区域造了一个新校区。
以后会不会经历几年之痒，目前不得而知，但是客观来说，对于原学校资源和师资是有一定的冲击的。
此外，杭州还有独特的教师轮岗制度。从2014年开始，在同一所学校任职超过10年的校长、任教超过12年的教师，需要交流到同一区、县（市）的其他学校任职或任教，并随迁人事关系。
优质师资向城区薄弱学校流动，对各区域教育资源均衡发展，发生着潜移默化的影响。
一言以蔽之，杭州中小学校在迅速扩容，优质学校也在扩容，特别牛叉的公办学校资源在被稀释。
就像十年前的出租车运营牌照，个人转让费最高峰接近100万，但是后来有了多种出行工具，特别滴滴、曹操出现后，运营牌照的价格就崩塌了。
另外，学区政策的风险也不容忽视。
2017年4月16日北京教委出台《2017义务教育阶段入学工作的意见》，尝试在某些特定区域实行“多校划片”政策。
“多校划片”被视为优质教育资源分配的一种创新，其操作方式，是统筹5所以上的学位资源(其中包括优质资源)。也就是说，即使买了学区房，也要通过电脑摇号排位获得上学资格，而非以前的一一对应、肯定上名校的单校划片。
在北京，历次房地产调控都是学区房最坚挺。结果“多校划片”新政一出，学区房成了本轮领跌品种！
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