北京楼市价格已回2016 目标2015再出发

昨天是3月17日，也是北京楼市317调控满一周年的日子，在这一年，京城楼市迅速降温，量价齐跌，全市房价跌幅平均在15%左右，很多地方跌价已经超过了20%。北京楼市基本回到了2016年底的水平。

所谓楼市的317新政，无非就是3点，第一认房又认贷，二套首付比例提高60%，非普二套更是提高到80%，三套直接不给贷款，第二，暂停25年以上个人房贷，第三，企业买房，限售3年。接着北京就开启了强调控模式，连续下达政策，商住纳入限购、学区限制，限制离婚买房等等，这让京城楼市在3月后，突然断电。一开始只是成交量萎缩，但在5月之后终于开始价格也缓慢下跌。去年底，二手房基本价格0增长，到今年3月，房价相比去年最高点跌幅15%，但这应该远远不是目的，因为2016年才是京城楼市最疯狂的一年，从2015年底到现在，北京房价涨了少说也有50%，所以回到2015年。应该才是房价的终极目标。换句话说，算上已经下跌的15%，北京楼市再跌30%，应该就合理多了。

那么有没有可能实现这个目标呢？其实今年实现这个目标一点都不困难，我们只需要继续维持去年的所有调控即可，去年北京的土地供给很大，而今年开始将有大量的楼盘完工入市，从3月份之后，京城楼市的供给将会越来越多，所以供给增加对于平抑房价，绝对有很好地效果，另外，今年保障房也会更多的落地，共有产权房，公租房将大量入市，会进一步解放刚需，第三，今年金融政策将进一步收紧，年初就已经一贷难求，而且北京基本房贷利率上浮20%，这就相当于在央行启动加息之前，银行已经自行对楼市加息了3次，这大大增加了买房者的负担，但根据央行的表态，目前房贷利率仍然偏低，其实也是如此，房贷利率回到7-8%，也只能算是回到了均值。有人算了一下账发现，虽然房价降了15%，但买房成本已经提升了将近20%，所以这也吓退了不少购房者，让楼市成交更加冷清。要知道3月又是美联储的加息窗口，下周估计美联储继续加息已无悬念，这意味着我们的基准利率上调的日子也已经越来越近。第四，北京人口去年开始已经负增长，常住人口比上年减少了2.2万，户籍人口更是下降了3.7万，供给增多人口下降，必然缓解供需矛盾。所以从这四方面来看，今年只要北京继续延续去年的调控政策，房价继续下跌将是大概率事件，而且可能比去年跌幅的力度还大。如果今年能再降20%，把这个势头维持到2019年，那么房价退回到2015年，将不是什么不可能完成的任务，甚至是很快就能完成的目标。

北京作为全国的标杆城市，对于其他地区的房价来说有着巨大的意义。如果北京上海这样的一线城市房价下滑，那么对于正在高歌猛进的二线核心城市来说，无疑将是巨大的压力，你杭州和武汉的房价超过北京上海，你自己觉得好意思吗？即使你要向一线城市看齐，但顶多也就是迫近，如果超过一线特大城市，估计炒房者自己就得掂量掂量，这是不是有点扯淡。估计编造的理由，自己都不能说服自己。所以一旦北京上海回到2015年，那么全国各地的楼市恐怕都会在2018年熄火，而且这是一个政治信号，北京如果都能将房价降下去，别的城市你说降不下去，是不是也不太好意思了？所以从这个方面来说，北京的战略意义重大，2017年这一年调控下来，天津，河北等北方的多地基本都已经开始跟北京而回调。甚至河北几个环京城市，房价已经腰斩，但仍然没见有放松调控的意图。