三价合一以来的二手房市场动态及新房的知道方案-随便找财经网

　　近期走访了深圳的很多热点片区，从三价合一到现在，将近一个月的时间了，分别走访了深圳湾，后海，红山，大运，基本情况大概差不多，跟中介也做了深入沟通。拿深圳湾为例，翡翠海岸之前挂盘1650万的89平米的三房，目前谈价空间还是有的，而且业主明确表示可以给一段时间来做首期监管，之前一直强调需要一次性付款。这套房子挂盘已经超过两个月了，之前基本只要是市场价瞬间秒杀的。在红山也出现同样情况，很多楼盘挂了三个月，无人问津，现在中介都是给客户推新盘，他们也觉得三价合一税费太高，很多人承受不了，特别有些之前国土局评估价在这个片区是属于普通住宅的，现在三价合一直接变成非普通住宅，增加的增值税真的是令人咂舌！后海的观海台属于南二外片区的最优质的楼盘，18层的小高层，容积率低，住家超级舒适，现在放出来的108平米的三房低于市场价100万，各大中介疯转，但是中介反应，看的多，诚意的少，还有82平米的两房，之前小区非常少见放盘，也有一套也放卖。而且业主也有议价空间。大运地处龙岗中心城，位置稍微偏远一点，用中介的话说就是很久没听说成交了，有些房源业主多次调价，有套181的单证，之前挂牌价1050万，现在一次性付款960万可以出手。客户都是看了不下单，都在观望！

　　根据近期走访，以及之前的历史经验，干货送上：

　　1，三价合一确实给二手房造成了市场影响，预计时间还会持续，至少2-3个月

　　2，改善型置业者遇到优质物业可以出手，毕竟很多优质物业在市场好的时候很难遇到，甚至价格强势。就像翡翠89平米，平时很少放盘的。

　　3，首套置业者可以选择合适的新盘，但也不要进入误区，过分的纠结税费，新房尽管除了契税没有额外税费，但是购买的期房资金成本和利率成本也要考虑，同时很多新盘少了赠送，可能不一定真的获得实惠。

　　4，新楼盘到底如何选择购买，相信这个问题大家都非常关注，那么接一下就重点谈下新盘的购买方法：

　　关于新房，我们究竟如何选择，价格便宜是首选吗？户型格局是首选吗？小区品质是首选吗？买房性价比如何定论？下面通过大运片区两个新楼盘的对比，给大家讲讲新盘如何选择？大运近期的明星盘景基御景中央，很多网友甚至粉丝问我，到底这个盘怎么样？甚至很多人都认筹了，就等着28号开盘了。那么这里统一给大家解答下：

　　其实让我想到了2011年开盘的中海康城二期，也就是现在和京基只隔着一条清辉路的中海塞纳时光，当年中海塞纳时光打出了深圳最低价概念，单价9000-11000，当时认筹异常火爆，本人当时也亲临现场，当初看样板间的时候记忆犹新，大批的购房者挤在大堂看房，由于样板间在10几楼，当时的两部电梯难以满足大家的上下，很多购房者情急之下，直接通过爬楼梯上楼，然而因为新房还是期房，楼梯间里面全部是交叉的木板处于半封闭状态，然而购房者全部爬楼梯匍匐前进，真的感叹在深圳安家不易哈，大家进去样板间，完全也不用套鞋套了，人实在太多，鞋套也不够用了估计，在售所有户型全部是人挤人，大体看了一下，大家又匆匆回到售楼处办理手续。当时基本没有你考虑时间，要么就直接办理，要么就靠边站！当初其实这个盘9000的价格基本是没有，只有27栋靠近北通道那条腿是价格最低，因为实在是太吵，后面买过来的很多人高呼根本无法居住，甚至很多人低价抛盘。那么我们来看看这个小区目前的价格：

　　那么我们接下来再来看另外一个楼盘，他现在是和绿景大公馆，阳光天健城以及奥林华府齐名的大运四神盘，现在我们看下他的挂牌价格：

　　我们再来看下双子座小区在2011年加推的新闻：

　　明显可以看到，当年价格13000万起步，中森双子座其实最早一批开盘价格还更低，仅仅为11000万左右。当初这个盘被很多人誉为屌丝盘，因为该小区仅有两栋，而且没有花园，全部小户型。与中海比，很多人觉得中海性价比高。但是今天有多少人后悔，但是已经晚了，甚至有些人把中海的房子卖掉，换双子座，为了学位也好，环境也罢，现在才醒悟。那么如果不想走当年中海业主的老路，接下来我给大家分析下京基这个楼盘，如果把京基比成当年的中海塞纳时光的话，那么颐安都会中央就相当于当年的中森双子座。当然颐安的品质还要远远高于中森，比较花园社区，定位高端很多的。

　　那么接下来我们来分析下京基御景中央和颐安都会中央这两个楼盘：

　　京基御景中央VS颐安都会中央

　　【京基御景中央】

　　在售均价约46000元/㎡，京基御景中央在售约86-142㎡3-4房住宅,整体均价约46000元/㎡

　　项目总建面20万平方米,分南北两区。北区共9栋高端住宅产品,是城市高端资源运营商京基地产在龙岗国际大学城区域打造的高端人文纯住区标杆项目。项目以大气简洁的滨海风格建筑、豪宅高端品质用材、生态可持续的园林景观设计、人性化的功能空间,提供宜居生态的人居美宅,同时社区内配置

　　社区商业和幼儿园,配套完善,生活便利,是高端人文住区首选。

　　户型图：

　　以上三种户型在售

　　【颐安·都会中央2期】

　　在一期的基础上进行了升级，约3万㎡的立体式园林，约1200㎡中心泳池，以“花语·花香”为设计主题，规划出功能分区明确的休闲运动空间。约8200㎡的简欧风情商业街，为业主带来便利生活。

　　颐安·都会中央总建筑面积约120万㎡，集合住宅、购物中心、写字楼等业态，大运新城配套，环伺商业、生态、教育、枢纽四大中心。

　　颐安都会中央2期现楼在售约74-77平2房、89平3房和144平5房，单价58000-60000元/平，90平以下户型带装修,90平以上户型毛坯发售。

　　以上是两个楼盘的情况：

　　根据两个楼盘情况得出结论如下：

　　先看颐安都会中央：

　　1，颐安位于大运地铁站旁边，大运站大家都知道目前是地铁三号线，已经动工的地铁十四号快线，地铁十六号线也经过这里，也是未来的深惠城际线的交汇站点。可谓是重要的交通枢纽。

　　2，再来看看教育配套，华南师范大学龙岗大运学校（九年一贯制）已经进驻，尽管是2016年也开学，但是学校名气不可忽视，而且也是教育局强力打造。未来中考出来成绩会再有一波涨幅。

　　3，颐安整个项目分九期开发，目前三期样板间也已经开放，但是因为限价迟迟未开盘。目前在售是二期尾盘，房源也不多，整个片区建完以后，价值必然重估。

　　4，颐安未来属于全要素片区：

　　整个项目未来是集商业，居住，教育，一站式的片区，所有配套应有尽有，这个位置相当于目前的异常火热的华润城片区。

　　再来看下京基御景中央：

　　1，京基位于飞扬路与清辉路交汇处，与中海康城隔着飞扬路相对，该位置当年有个利好就是地铁十六号线龙飞大道方案，然而现在地铁十六号线改走黄阁路，这里让三八线彻底形成，什么意思，就是黄阁路以西的大运片区属于伪大运，失去地铁规划，同时景基和中海康城都靠近北通道，和凤岗接壤，中海康城容积率超级高，同时上下班飞扬路经常拥堵，京基未来入伙，这个区域还会更加拥挤。该区域很难高端化，甚至都不如龙岗中心城的龙平路一带。这个区域就是靠着大运的炒作，其实真正的大运是带外国语学位的大运四盘（前面提到了）以及颐安华南师范大学附属龙岗大运学校的片区，这点大家千万注意。所有该区域会长期陷入一个尴尬局面

　　2，再来看看教育，该片区属于福安学校片区，福安学校一直是入学难，前面讲了，这个区域容积率高，所有学生多也是正常，那么现在很多人在传，特别地产销售和不负责的中介，传京基旁边有块规划的九年教育用地，更有甚者说是要进驻港中大附中或者华南师大附中。其实不瞒大家说，当年中海康城二期销售的时候也才说这块地建学校，这都多少年了。所以要擦亮眼睛。所有目前教育是这个片区的一个硬伤，很多网上大V炒作京基特别是佳兆业未来城，之前我文章也分析过。都是给开发商站台的。

　　根据以上两个楼盘分析：建议购买颐安，理由

　　第一，位置没有可比性，一个是大运核心，一个是伪大运（位置尴尬）

　　第二，教育是硬伤，华南师大中考成绩未来还会带动一波涨幅

　　第三，这个是大家最关心的，就是价格：

　　那我们来分析下，颐安89平米的三房二厅二卫总价是480-570万，京基的89平米三房两厅两卫总价：430-450万之间。总价相差50-120之间，取中间值80万，那么以首套购房为例，首付三成相差24万，30年月供，月供相差4400左右。前面我讲过，这两个楼盘类似当年的中海塞纳时光和中森双子座。当年中海的89三房总价大概就是100万左右，双子座的74三房总价就是96万左右。当然双子座赠送大一些，总价是差不多的。那么现在中海的89市值在360左右，双子座74最低都已经490万了。很多人会觉得颐安的单价比京基高了12000左右的，认为可能京基的成长值更强，其实这个是大错特错，深圳的楼市已经从增量房时代进入到了存量房时代，未来的趋势就是分化，一定是强者恒强。特别是在调控期间，资本一定走向核心。龙岗的豪宅最高7万左右，最低的普通住宅也要在3.3-3.5之间，相差一倍而已，大家可以去看看南山，深圳湾最贵的恒裕滨城单价已经突破20万，那么南山目前的普通住宅5-6万的还有，这个差距还要进一步加大，就像我分享的时候经常说的一句话，每次调控都是城市资产的重新分配。所以你今天的1.2万的价格差，未来可能是几万的价格差，就像深圳湾学位的翡翠海岸89平米总价1650万，那么离着他没有多远的海境界三房总价只需要1000万左右，核心不是物业品质，而是学位和位置。身边经常很多人和我抱怨，为什么我的房子不涨价，为什么我买的房子涨的那么少，其实就是没有深入理解这个道理。当年双子座比中海贵了2000-3000每平米，今天颐安比京基贵了12000每平米。其实同样都是贵了20%左右，但是未来肯定不一样，我可以预言，颐安未来卖到八万，京基可能只有六万，而且价格越高，差距会进一步加大！

　　第四：再来看下楼盘本身，目前颐安是准现房，即买即入住，京基是期房，明年才能交房，之前我也算过一笔账，其实京基交楼的时候成本已经相当于五万了。再来说下品质，看过的都知道，颐安的品质很高端，二期配套商业，对面又是星河的商场。整体品质都高于京基，其实还有一点更重要，颐安一期最初开盘都两万多，所以整个小区的圈层是很高的，也就是业主的整体素质是很高的，有空给大家聊下圈层效应。

　　所以根据以上的分析，颐安更具备购买价值，无论投资或者自住！

　　以上就是本人新房的置业观点

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