关于上海的多空该怎么看才对？-随便找财经网

感觉今天我掉进了狼窝里，下面坐的都是些大狼小狼。一头老羊掉进了狼窝里，所以今天处境非常的不妙。

我进入房地产行业很早了，01年来到上海，之前是做房地产策划，但是05年的时候有一些转变。大家熟悉上海的，知道03-05年上海楼市非常的热，包括温州的大量资金进入上海，03、04、05，上海楼市大涨，包括长三角都是大涨。

05年出了个政策叫国八条，然后出现了一个大的降幅，06年楼市急剧降温。上海楼市降温不是08年，不是11年，也不是14年，而是05年下半年到2016年，降温周期达一年半，06年上海有很多住户闹着要退房，打官司，赔违约金也要退房。

我对这个印象非常深刻，我记得大华地区，有个楼盘叫大华水岸蓝桥，因为房价下跌，老业主闹着要退房。

本来我不研究宏观面的东西，但是05年楼市降温之后对我冲击很大，我就决定进行职业转型，研究房地产宏观面，想搞清楚影响房地产市场变化的背后之手。于是，06年来到了上海易居房地产研究院。

很多网友说，老杨你是键盘侠吧，问我你唱空燕郊吗，说你有没有踩盘200个？告诉各位，我从来没有过踩盘超过200个，燕郊我一次也没去过。17年2月我写了一篇文章，中国最大的泡沫就是燕郊、环京……这个东西不是你踩盘多少个的问题，是宏观大势的问题。

这个全国的大势呢，不是我唱空了就会跌，也不是欧神唱多了就会一直涨。市场的大势浩浩荡荡，哪几个人、几十个人、几百个人，不是你多军或者空军就能阻挡市场大势变化，谁也没这个能量。

所以今天我可能作为一个空派的代表，当前也没有几个空派的，现在好像只有我老杨一个了。这个市场就是这样的，有多就有空，永远都是有分歧的，市场永远都是在短期波动变化的。没有一直涨的也没有一直跌的东西。京沪永远涨是财上海说的，昨天有人约他吃饭他没来。以三年五年作为一个周期来看，京沪永远涨，这个我觉得大体上是没问题的，但如果以季度、半年度、一年为单位来考量的话，则就属于伪命题了。

说一个地区价格永远涨，这站不住脚的。比如说2017年上海二手房价跌了10%左右，这是我们感受得到的，你能说2017房价它涨了么？它没涨啊，这是个事实。

我们永远不要担心一个人去唱空一个市场，也不要担心很多人去唱多一个市场，市场有自己自发的力量在运行，我们只是在旁边观察市场，没有任何一个人的能量去阻挡市场的变化。

这是我想讲的一个开头啊，今天要讲三个东西。时间上还是蛮紧的啊。

一、房地产短周期

二、房地产的板块轮动

三、购房三维体系

这是一张图，梳理了一下多年的政策调控的变化。这是全国70个城市的房价走势和上海市走势的同比增幅对比数据。

这个房价走势有上涨有跌幅，有高潮，但是你会发现涨的时候时间长、涨幅大。05年和08年楼市低迷的时候上海也是很低迷的，但13年这一轮的话，上海的楼市涨幅远远高于全国，2016年基本进入顶峰。全国目前还是涨，但是在收窄，这就是短周期过去的一个实现，我只是把短周期的规律给梳理出来。

那么如何去判断楼市短周期的波动，我们不仅关心长期，还关心短期，什么因素在决定房价和楼市的短期变化呢？我总结之后有四个主要因素：经济面、政策面、资金面、存货面。

经济是比较宏观的，政策和资金是核心，资金像血脉一样，影响着楼市的心跳。如果想知道接下来的房价半年到一年内的变化，第一看政策，第二看资金，如果这两个我们把握住了，就大体上把握住了房价波动的节奏。

我简单地说一下这四个因素。

过去十几年，中国经济最高温的时候是07年。现在我们说中美打贸易战，很紧张，中国加入WTO后中国贸易崛起，成为世界工厂，07年是中国贸易及制造业最好的一个年份，经济增速是最高的。08年爆发危机后有一个变化。从2011年开始，中国经济开始正式告别两位数，在10%以下，这是个宿命。

日本的话，历史上经济增速由10％降到4％，泡沫破来之后呢，由4％降到1％。目前按照中国的经济走势，只需要大概十年，中国GDP总量会超过美国。去年美国经济增速是2.6%，中国是6.9%。

目前中美关系所面临的境遇，和八十年代美日很相似，那时日本经济体量是世界老二，咄咄逼人。所以整个八十年代，美国面对日本的崛起忧心忡忡，设置了很多政策障碍，包含所谓的贸易摩擦、贸易战争，然后日本被迫签订广场协议，日元对美元开始大幅升值，日本股市房市泡沫崩盘，经济陷入长期低迷。现在日本六大都市圈的地价，是91年高峰期的30%左右。

很多人在忧虑中国的楼市泡沫会不会重蹈日本当年覆辙，但是呢我们不应该这么悲观，日本这个泡沫崩盘然后趴在地板上，是一个孤本，全球只此一例。我不相信中国会这样倒霉，近几年我们一直在抑制泡沫长大。

这两天不是降准么，有人问是不是跟放水有关系，这个也是和贸易摩擦有关系的。14年有一段时间人民币对美元是贬值的，然后都很紧张，到了2016年人民币汇率升值，外汇储备保住了，但是就在今年3月份，我们又出现了一次外储的下滑，一旦外储下滑，印钞机就会减速。这次的定向降准也是提前应对一些资金出现偏紧的状态。我们现在存准率比较高，利率比较低，存准率往下降是有空间的，但是利率是没有空间往下降的，且有可能会加息。

我们只要知道目前中国的GDP有点像L型啊，经济在6点多，持稳了，经济链对楼市短期变化的影响，当持稳了我们不要太关心经济链对楼市短期变化的影响。

我们说经济走势和房市走势从大的格局上是个正相关，经济好了大家有钱了就买房了。但是短期来看，经济走势和房市走势是个负相关，就像开发商说的房地产是个夜壶，当经济低迷的时候会拿房地产来救经济，比如08年11年12年14年都这样。目前呢经济就是一个低位徘徊，所以可以忽略经济变化对楼市短期变化的影响。

我一边研究数据，一边研究政策。接下来讲政策，这个非常关键。

今年3月份开了两会，每年有两个重要会议值得关注，还一个是12月的中央经济工作会议，会透露出一些信息，让我们知道这一年宏观上领导对房地产是什么态度。

13年是没有支撑的，整个楼市是偏平的。14年开始说完善住房保障体系，但说“分类调控”了。2014年2、3季度很多城市放松限购限价，比如杭州，取消限购，告别了长达四年的低迷，这是一个政策信号。

到了2015年说稳定住房消费，什么时候说稳定那一定是利好，2015利好很多。16年，政策略有收紧。

17年去库存，提到的三四线，没有说一二线，为什么，因为16年一二线楼市过热，库存已经去得差不多了。所以说2017年买房，肯定要去三四线，一二线不支持了。

2018年，我认为是中性的，不紧也不松。虽然说房住不炒，但没说抑制，如果个别城市偏热，比如说前三个月的昆明大连沈阳，会给予一些抑制。

我认为2019年会稳中趋松，可能类似2014年。那20年会不会有一个大的放松和刺激？我个人认为要等到2020年3月的大会。

雄安以租赁房为主，是一张白纸绘蓝图，有独立的房地产机制，那别的城市还是延续以前的，长效机制在建立，租赁住房大力发展。像很多地方都把租赁住房当一个政绩，使得将来商品房会有一个稀缺性，也会分流一些需求，所以说各位将来买房子，不要老是盯着所谓刚需房，因为将来刚需可能会租房子，但是改善的需求一直在，租赁住房不能满足改善群体和小众群体的需求。

货币周期比较好的时候都是楼市比较好的时候，像09年大放水，刺激最高。13年小放水，是一个小行情。13年很多弱二线三四线是没行情的，比如无锡南通昆明沈阳，货币的量放的不够，全国只有局部行情。

因为经济降速，m2是往下走的，但是m1不一样。我们这次大行情是在2015年启动，16年m1达到顶峰，现在来看这次大放水已经接近尾声了。

实际利率，利率是你资金的成本，15-16是比较低的，比13年低，目前还是一个比较低的状态，估计18-19年会往上走。如果说没有多次加息，那利率超不过13年和10年。

我们来关注一下这个全国的居民杠杆增长率。你居民买房贷款比率多少，另一面也反映着首付比率是多少，我们看到最高点在17年1季度，之前的高峰在09年。目前已经降了3个季度，但低位还有很远，所以说杠杆率往下走只是刚开始。

综合金融情况面的，比如11年底资金很紧张，那么资金紧张的时候开发商就开始促销，比如说环京，现在开始促销。

这个是最后的指标，是库存，我们跟踪了一个新房的去化周期。这个图是个利好，反应了一个供求，房价短期跌的因素就是因为供求，你说地价高房价就高，这都是一个中长期因素，短期就是一个供求，买方卖方的博弈。

弱二线和三四线目前依然可以高看一眼。首先很多人对我看空存在误解，我看空一个是短期的，一个是结构性的，我最近看空18个城市。大部分城市我是没有看空的，最终还要看供求。我估计二线城市房价下降要两三个季度后，全国大部分城市下降是在2019年开始。

这是我对全国所有走势的一个预测，2012年到2017年，还是比较靠谱的。

很多粉丝说，说要不要把房子卖了租房住，便宜了再买回来，我说你有一套两套不要这么干，有三套可以考虑，你这叫逃顶，逃顶很难，比抄底还难。

我能看见大势比如说现在接近顶部了，但最高峰我也看不清，这个需要你自己去试，是试出来的，不是我预测出来的，要在微观和宏观上进行一个结合，千万不要盲目相信大神们，只能在我的领域里给你们一些参考。

板块轮动是个股市术语，我试图把它延伸到楼市里，构造一个逻辑过程。目前全国区域分化是逐渐变强的，但资金面是收紧的，接下来再往下走的空间不是很大了。

这是全国70城价格指数。主要是综合二手房数据，一手房有限价因素不准确。一线城市短期有泡沫，泡沫是可以挤的，二三线除了少数城市，泡沫比较小。

全国7大板块，华东华南涨幅较大，西北东北西南较小，尤其是东北，涨幅是最小的。前面涨的高的可能跌一些，但是下面涨得慢的还好。

全国十个城市，武汉和杭州是比较强势的，基本一直在涨。北京跌的最明显，深圳会往下跌一跌，厦门比较危险。

在城市板块内部，还有轮动。比如江苏的苏州，苏州的吴中区涨得最早，常熟涨得最晚，所以现在还在创新高。这就是一个城市不同板块的差别。

上海，我找出三个区吧，黄浦区在2015年开始上涨，最早上涨也最早开始盘整，金山区涨得比较晚。所以你想在上海买房子的话，应该最先关注市区市中心，然后可以再关心外围的郊区，因为城镇化。市场非常复杂，正因为复杂也才有意思。

这是我对城市短期风险的一个排名，短期风险，房价收入偏离度。我现在严重不看好厦门，2014年都降温了，就它没降温，透支最厉害，然后天津石家庄济南南京福州，北京深圳靠前，但是不是最靠前的。温州房价因为有过泡沫，还在低空徘徊，没有回到历史高峰。右边排后面的像乌鲁木齐、银川、大连等都是三线城市弱二线，基本短期风险不大，看长期还是前面的好。有人说，老杨一会你看短，一会看长期，我们都晕了。你晕是你的事，怪你技术水平太差。

上海新房的量一直萎缩。18年我觉得起不来，量应该不会再跌了，价可能还会有小跌，19-20年可能会小反弹。

上海新盘库存中性，谈不上好也谈不上不差。上海这有个万科仁恒的盘，一期六万卖光，二期五万八没卖光，二期卖不好，不是说楼盘质量下降了房子不好，是因为二手房市场降温了。

关于购房三维体系，时机、区域、产品。这三个要素非常重要，但时间关系，今天不展开了。5.12在上海举行老杨粉丝内训题，届时时间充裕，会细细讲。

海南购房一定要谨慎谨慎再谨慎，因为海南套路了很多人，就是因为这个区域有问题。它没有二手房市场。2016年最牛补涨城市杭州。这个市场一定是顺应大势的。

欧成效演讲：

刚刚杨老师已经讲了一个小时了，杨老师水平非常非常高，我在下面节奏已经被他带走了，然后记了很多笔记，把我原先的思路都打乱掉了。

杨老师做PPT的水平非常高，比我高20倍左右。我做PPT就非常简单，所以就感觉我是文科生他是理科生一样。

首先呢听了杨老师一个小时的课，那么我就讲个故事。在2008年的时候，美国发生次贷危机，大家都说很严重，没有购房能力的人贷款买了很多房，然后就次贷危机了。美国想了一个QE，中央银行美联储为美国商业银行提供无限制支持，你想放贷多少我借给你多少，永远不会有资金的限额，想通过这个方法来把美国房地产市场稳住，拉起来。QE搞了四轮，规模很大。

大家知道政策结果是什么，有多少资金流入了美国的房贷市场？QE规模大概是2.7万亿美金，进入房贷市场的不到500亿美金。

这就是一个悖论，大家都觉得不明白，说我QE提供给你这么多资金，商业银行这怎么就血管堵塞了，不能流到实体经济。大家知道是为什么，因为“合规”。如果一家美国的银行要完全符合美国满足美国的合规政策，是很难找到的，它没法放贷。

4月18号是个非常好的日子，正好也是水库一年一度会做出的房地产预测，这个预测已经持续15年了，最早是在2004年。那个时候吵架，就发个帖子，那天是4月18号，后来就习惯性延续下来了。大家可以看到我发了篇文章，点击很快10W+了，广告商也很高兴，我也很舒服，这文章只花了十几秒就写完了。

上海的目标是12/8/5万,去年我做完这个预测呢，很多人就来批评我，说我太保守，但是我说我就列这个数字。事实证明，上海市场是非常差的，大家也亲身经历过。18年呢我又来做这个预测，他们又来反馈了，说我太乐观。很多人说12/8/5都到不了。那么我说呢，不管你们是悲观还是乐观，我的态度是持久不变的。我对上海一直是这个看法，我们认为上海最迟2020年，内环到外环房价到达12/8/5。

明年如果有一波行情，上海内环能从8万到12万。我说的是内环的普通住宅，不是核心区。

我们都说上海是不死鸟，上海历史上比现在颓废的时代也有，在八十年代，大概85年到88年，很多上海女孩子要嫁到广东去，为什么呢，因为穷。这在今天是一件不可想象的事情，但事实上在1990年开发浦东之前，上海长三角振兴之前，上海其实不是很富裕。其实在82年的时候上海是非常贫困的城市，但是上海是不死鸟嘛，它是可以翻身站起来的。上海长三角地区是中国最富裕肥沃的城市，哪怕你现在经济不是很好，很衰落，但是二三十年之后，只要你稍微放一条生路，稍微开一条口子，上海依然是可以重新崛起的，综合长期我们对上海是有信心的。

但我们要吐槽的是上海这两年真的是不好，在改革开放的方面，改革的步伐已经远落后其它省份了。各种各样的创新，新产业、新行业，我们上海的确有很多很多的优势，但不好好珍惜优势，躺在那里睡大觉，那么上海和外省的差距是越来越拉近的。上海各种新产业没有冒出来，人口也在老龄化。我们希望上海可以有进一步的改革与面貌。

2019年的4月18日，我会做新一轮的楼市预测，那个时候跟现在肯定就不一样了。有一个可能性呢，我们认为2025年，上海内环到外环房价应该是25/16/10，会翻倍，当然也是建立在上海的改革和努力上面。如果19年没有变化迹象的话，我们会修正这个预测。总而言之我们是看好。

你必须分辨出哪些真正是重要的，哪些是不重要的。真正重要的是什么，是大排面。我们就讲味千拉面、康师傅牛肉面、和府捞面，这种白领主流拉面。吃一碗面多少钱？38块、45块。对于面条来说，我们是有一定信心，在2025年前，面条是有可能达到100块的。因为我看我自己的信用卡刷卡记录，我发现我吃饭都是75块钱，为什么是75？因为要吃两份。大家不要学我，我吃40块钱，下午是会饿的。但是到了2025年，我可以跟大家说，中午饭100块钱，其实是看得见的，是市场的一个规律。